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房地產(chǎn)ISO9000認證強調(diào)過程管理的思想,通過對房地產(chǎn)開發(fā)全過程的業(yè)務和管理活動進行分析, 從市場調(diào)研、項目論證、產(chǎn)品策劃、規(guī)劃及建筑方案設計、施工圖設計、施工過程管理(進度、質(zhì)量 )、銷售、交付、售后服務等業(yè)務流程以及相關的支持性管理流程的分析,對現(xiàn)有流程進行梳理,使 運作流程更加清晰,同時對不合理或流程績效低下(如效率、質(zhì)量、成本)的流程進行優(yōu)化和改進, 達到提率,降低成本的目的。 a) 設計過程的控制。設計過程控制包括設計過程策劃、設計評審、設計驗證、設計確認及設計 更改的控制,由于房地產(chǎn)設計主要由設計院完成,因此與設計院的溝通及設計過程責任區(qū)分需要明確 ,對設計更改的評審及更改過程的監(jiān)控及有效跟蹤應特別關注。   b) 對分包商的管理。由于房地產(chǎn)開發(fā)過程有多種類型的分包商,重點包括建筑商、監(jiān)理方、材 料供應商、設計供應商等,對供應商如何制定合適的評估標準及方法以及過程如何進行監(jiān)控將影響到 體系的可操作性及有效性。   c) 施工過程的質(zhì)量管理。施工過程質(zhì)量管理除了對采購材料的質(zhì)量進行監(jiān)控外,重點是施工過 程的質(zhì)量監(jiān)控,需要明確內(nèi)部工程師需要監(jiān)控的項目及方法,并有效跟蹤并關閉發(fā)現(xiàn)的質(zhì)量問題,包 括監(jiān)理方提出的質(zhì)量問題應及時跟蹤并關閉,關注并書面明確與相關方在質(zhì)量控制方面的責任劃分。   d) 對過程質(zhì)量的檢查應注意操作性。應明確過程巡查的方式、重點以及必須巡查的內(nèi)容,應有 效記錄并分析所發(fā)生的所有問題,進行原因分析并采取相應的糾正或措施,通過數(shù)據(jù)分析將結(jié)果 應用于改進未來的設計、施工和服務中。   e) 注意施工過程的檔案管理。施工過程中有關設計、工程等方面的檔案應明確管理的方法,包 括保存、發(fā)放、編號、版本等,對文件的 版本狀態(tài)應加以識別,防止誤用。對有關設計變更及工 程變更的記錄必須有可追溯的編號。   f) 對已經(jīng)發(fā)生的問題或薄弱環(huán)節(jié)應有針對性建立文件進行改進。如對顧客經(jīng)常發(fā)生投訴的銷售 人員不實宣傳應建立相應的程序或規(guī)范加以防止,同時內(nèi)部注意銷售人員的培訓、發(fā)布廣告的管理、 銷售現(xiàn)場檢查及證據(jù)的收集等。




IATF16949認證體系組織環(huán)境 很多企業(yè)在實施IATF16949認證體系時仍使用實施ISO9001認證體系時分析的內(nèi)外環(huán)境,這是否合適在暫在此置評,在看完下面關于組織環(huán)境解讀后相應會有一個清晰認識。 理解組織環(huán)境是決定影響組織實現(xiàn)持續(xù)成功的能力的因素的過程。在確定組織的背景時,需要考慮以下三個方面關鍵因素是: a)利益相關方; b)外部問題; c)內(nèi)部問題。 1.與IATF16949認證體系或ISO9001認證體系要求相關的利益相關方 利益相關者是指那些能夠影響、受組織決策或活動影響或認為自己受組織決策或活動影響的人。組織 應確定哪些利害關系方是相關的。這些相關的相關方可以是外部的和內(nèi)部的,并且可以影響組織實現(xiàn)持續(xù)? 成功的能力,包括客戶。 組織應確定哪些利益相關方: A)如果不滿足相關的需求和期望,則是其持續(xù)成功的風險; b)可以提供增強其持續(xù)的成功的機會。 相關利益相關方一旦確定,組織應: ——確定他們的相關需求和期望,確定應該解決的問題; ——建立必要的程序以滿足相關方的需要和期望。 組織應該考慮如何與相關方建立持續(xù)的關系,以獲得利益,例如改善績效、對目標和價值的共同理解、 以及增強的穩(wěn)定性。 2?與IATF16949認證體系或ISO9001認證體系相關外部和內(nèi)部問題 2.1 外部問題是存在于實施IATF16949認證體系或ISO9001認證體系組織外部的可能影響組織實現(xiàn)持續(xù)成功的能力的因素,例如: a)法律和法規(guī)要求; b)特定領域的要求和協(xié)議; c)競爭; d)全球化; e)社會、經(jīng)濟、政治和文化因素; f)技術(shù)的革新和進步; g)自然環(huán)境。 2.2.內(nèi)部問題是實施IATF16949認證體系或ISO9001認證體系組織內(nèi)部存在的能夠影響組織取得持續(xù)成功的能力的因素,例如: a)尺寸和復雜性; b)活動和相關過程; C)戰(zhàn)略; d)產(chǎn)品和服務類型; e)性能; f)資源; g)能力和組織知識水平; h)成熟度; i)創(chuàng)新。 在考慮IATF16949認證體系或ISO9001認證體系外部和內(nèi)部問題時,組織應考慮過去的相關信息、其現(xiàn)狀和其戰(zhàn)略方向。 組織應確定哪些外部和內(nèi)部問題可能導致其持續(xù)成功的風險或增強其持續(xù)成功的機會。? 基于這些問題的確定, 管理層應該決定哪些風險和機會應該被處理,并開始建立、實施和維護必要的過程。 組織應考慮如何建立、實施和維持一個監(jiān)測、審查和評估外部和內(nèi)部問題的過程,同時考慮要采取行動的任何后果(見 7.2)。


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