房地產(chǎn)ISO9001認(rèn)證在房地產(chǎn)企業(yè)的實施為促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的穩(wěn)定發(fā)展起到了重要作用。房地 產(chǎn)ISO9001認(rèn)證在房地產(chǎn)推行為了達(dá)到目的和 效果，確保實施的成功性，必須確保以下幾個要素 正常運(yùn)行： 　　1、ISO9001質(zhì)量方針：是企業(yè)總的方向和目標(biāo)，是企業(yè)的口號和旗幟。 　　2、管理者推動：在房地產(chǎn)企業(yè)中建立一套新的ISO9001管理體系，決不是一件輕而易舉的事，是 需要傷筋動骨的，不但需要打破一些傳統(tǒng)觀念，而且還要使新的體系能夠在企業(yè)中生根、發(fā)芽、開花 。它從基層到管理層，從一個部門到另一個部門，涉及的人員之多，關(guān)系之復(fù)雜，無疑這將是困難的 。要克服這些困難，使管理體系的建立能夠獲得成功，捷徑之一--管理者推動這把利器。首先：管理 者站在企業(yè)的上層，有利于觀察企業(yè)的情況，能夠看到企業(yè)的軟肋在哪里?有利于工作的開展。其次 ：管理者有利于推動部門與部門之間事務(wù)的協(xié)調(diào)，有利于監(jiān)督上下級之間的工作。再次：管理者既是 改革的帶頭人，又是改革的推動者。 　　3、建立項目小組：項目小組的組成有助于更好的建立和實施新的體系。在項目小組成員的組成 上，應(yīng)該是有所要求的，成員要有一定的組織協(xié)調(diào)能力、監(jiān)督和實施能力。一般建議企業(yè)中上層管理 人員或者部門負(fù)責(zé)人以上人員組成。 　　在質(zhì)量體系實施的過程中有以下幾個質(zhì)量控制點(diǎn)： 　　a、企業(yè)診斷 　　b、建立ISO9001體系(參照標(biāo)準(zhǔn)、結(jié)合企業(yè)實際情況設(shè)立目標(biāo)和范圍) 　　c、ISO9001試運(yùn)行(檢驗體系的可行性) 　　d、建立ISO9001內(nèi)部審核制度 　　e、ISO9001管理評審 　　f、ISO9001培訓(xùn)(貫穿于所有階段的所有過程) 　　通過以上各個關(guān)鍵點(diǎn)的把握，使房地產(chǎn)企業(yè)都通過ISO9001質(zhì)量管理體系認(rèn)證過程得到很好的效 果。ISO9001質(zhì)量管理認(rèn)證在房地產(chǎn)企業(yè)成功實現(xiàn)的經(jīng)驗，我們可以借鑒應(yīng)用在企業(yè)實施客戶關(guān)系管 理中來，利用ISO9001質(zhì)量管理體系認(rèn)證規(guī)范的流程和成熟的運(yùn)作模式為企業(yè)實施客戶關(guān)系管理提供 方法。在房地產(chǎn)企業(yè)中，不妨我們把ISO9001質(zhì)量管理體系的實施模式引進(jìn)來，在房地產(chǎn)企業(yè)中得以 應(yīng)用和消化。房地產(chǎn)企業(yè)在滿足了管理者推動、公司實施客戶關(guān)系管理方針和目標(biāo)明確、有了充分的 資源可以利用的基礎(chǔ)上，應(yīng)該在以下環(huán)節(jié)上加大力度。 　　1、客戶關(guān)系管理診斷。幫助公司建立切實有效的規(guī)范化、系統(tǒng)化、科學(xué)化、可操作性強(qiáng)的客戶 關(guān)系管理體系，以滿足客戶關(guān)系管理的需要。能夠有效的控制整個客戶關(guān)系管理體系的建立，確保實 施的成功性。在診斷中，充分了解企業(yè)在經(jīng)營銷售、市場活動和客戶服務(wù)方面存在的問題，客戶從咨 詢房子到買房子變成業(yè)主，直到后期的物業(yè)管理，再到客戶的價值，形成交叉銷售和鏈?zhǔn)戒N售。 在整個客戶的價值生命周期中，客戶關(guān)心和了解什么問題?企業(yè)需要了解和掌握客戶的哪些資料?如何 細(xì)分客戶?客戶不滿意的原因是什么?有什么改進(jìn)方法?每個問題如何通過信息化手段實現(xiàn)?等等諸如此 類的問題要多了解。作為房地產(chǎn)企業(yè)多問些為什么，是有助于企業(yè)發(fā)展的。 　　2、客戶關(guān)系管理體系的建立，要根據(jù)企業(yè)的實際情況制定自己的目標(biāo)和范圍，不可放大目標(biāo)， 也不能縮小目標(biāo)。目標(biāo)太高，不利于看到實施效果，容易產(chǎn)生負(fù)面影響;目標(biāo)太低，容易實現(xiàn)，但很 難達(dá)到實施客戶關(guān)系管理體系的 效果。只有適合企業(yè)情況的體系才更能有助于企業(yè)的發(fā)展。例如 房地產(chǎn)經(jīng)營銷售部實施客戶關(guān)系管理的目標(biāo)：在三個月之內(nèi)，建立完善的客戶檔案資料，并能對部分 數(shù)據(jù)進(jìn)行分析;在六個月內(nèi)，客戶資料完善，對潛在客戶和業(yè)主進(jìn)行跟蹤和管理，并對經(jīng)營銷售 部的所有數(shù)據(jù)進(jìn)行分析。對房地產(chǎn)企業(yè)來說，在六個月內(nèi)整個公司客戶關(guān)系管理平臺建成，在各個部 門得到初步完善;在一年內(nèi)完成客戶關(guān)系管理體系的建立，對所有客戶數(shù)據(jù)可以進(jìn)行分析，指導(dǎo)相關(guān) 部門、人員制定計劃和目標(biāo)，提高企業(yè)整體協(xié)同作戰(zhàn)能力，增強(qiáng)企業(yè)競爭力?？陀^的制定目標(biāo)、建立 體系才能很好評估客戶關(guān)系管理給企業(yè)帶來的價值，有比較，才會有進(jìn)步。 　　3、建立客戶關(guān)系管理監(jiān)督審核機(jī)制，確保客戶關(guān)系管理體系在企業(yè)中有效應(yīng)用。完善的監(jiān)督審 核機(jī)制，是對客戶關(guān)系管理體系順利實施、延續(xù)的重要環(huán)節(jié)之一。在監(jiān)督審核人員的選擇上，應(yīng)該是 很有責(zé)任心、組織協(xié)調(diào)能力強(qiáng)、有信息化基礎(chǔ)的人員組成。公司也可以倡導(dǎo)自監(jiān)或他監(jiān)的制度，無論 是在工作流上，還是在處理客戶投訴方面，讓客戶關(guān)系管理成為自己的好幫手、企業(yè)發(fā)展的好助手。 深圳招商房地產(chǎn)在這方面做得比較好，他們組織客戶關(guān)系管理項目小組，監(jiān)督著整個企業(yè)的客戶關(guān)系 管理建設(shè)，從管理方面、業(yè)務(wù)方面和信息化方面多層次多渠道進(jìn)行監(jiān)督和審核，在借助外力的同時， 也在加緊修煉自己的內(nèi)功。 　　4、培訓(xùn)是企業(yè)成功實施客戶關(guān)系管理的基礎(chǔ)。培訓(xùn)是貫穿在整個過程中的，為了打破傳統(tǒng)觀念 ，要進(jìn)行理念培訓(xùn);為了建立客戶關(guān)系管理體系，要進(jìn)行客戶關(guān)系管理基礎(chǔ)知識培訓(xùn);為了很好的實施 客戶關(guān)系管理，要進(jìn)行客戶關(guān)系管理操作培訓(xùn);為了讓客戶關(guān)系管理更好的在企業(yè)中升華，要持續(xù)不 斷的堅持培訓(xùn)。在一些企業(yè)中，經(jīng)常聽到某某人員不理解客戶關(guān)系管理，某某人員不會使用客戶關(guān)系 管理，這都是培訓(xùn)不佳或沒有培訓(xùn)的結(jié)果。特別在房地產(chǎn)企業(yè)中，培訓(xùn)就尤其重要，從以前挖坑蓋房 ，到現(xiàn)在管理和信息化建設(shè)相結(jié)合的年代，時間之短，速度之快，人員的整體素質(zhì)的需要不斷的 學(xué)習(xí)和培訓(xùn)才能達(dá)到。 　　5、組織企業(yè)客戶關(guān)系管理管理評審，對于企業(yè)設(shè)立的目標(biāo)和體系實施的有效性要進(jìn)行定期評審 。結(jié)合企業(yè)的內(nèi)部審核結(jié)果，對體系的有效性進(jìn)行評估、改進(jìn)、，使客戶關(guān)系管理體系始終保持 良性的可持續(xù)發(fā)展的狀態(tài)。

01.哪些組織可以申請IATF16949認(rèn)證？ 答：轎車、載貨汽車、客車、摩托車及部件、配件的生產(chǎn)廠家。不包括工業(yè)（叉車）、農(nóng)業(yè)（小貨車）、建筑業(yè)（工程車）、礦業(yè)、林業(yè)等用車生產(chǎn)廠家。 02.混合性生產(chǎn)的企業(yè)，只有少部分產(chǎn)品是提供給汽車制造廠的，能否做IATF16949認(rèn)證？ 答：可以。公司的所有管理都應(yīng)按IATF16949執(zhí)行，包括汽車產(chǎn)品技術(shù)方面。如果生產(chǎn)現(xiàn)場可區(qū)分開來，可只對汽車產(chǎn)品制造現(xiàn)場按IATF16949管理，否則整個工廠必須按IATF16949執(zhí)行。 03.某汽車廠生產(chǎn)模具、夾具、工裝之類，能否申請IATF16949認(rèn)證？ 答：不能。模具產(chǎn)品生產(chǎn)廠盡管是汽車供應(yīng)鏈廠家的供方，但所供產(chǎn)品不是用于汽車上的，因此不能申請IATF16949認(rèn)證。類似的還有運(yùn)輸供方等。 04.按IATF16949體系運(yùn)行多長時間才可申請認(rèn)證？ 答：IATF規(guī)定，組織的運(yùn)行業(yè)績要有12個月，實際告訴我們要有12個月的運(yùn)行記錄。但12個月并非指體系文件發(fā)布后12個月，只要組織以往有足夠的績效記錄滿足了12個月也可以。非汽車產(chǎn)品生產(chǎn)運(yùn)行記錄只要3個月就可。 05.生產(chǎn)汽車零件的公司，主要供應(yīng)維修市場，能否申請IATF16949認(rèn)證？ 答：不能。汽車供應(yīng)鏈?zhǔn)侵杆┊a(chǎn)品必須裝在整車廠出廠新車上的產(chǎn)品零部件，不包括維修市場產(chǎn)品。但如果是整車廠指定銷售點(diǎn)并按整車廠的計劃配送，還是可以申請認(rèn)證的。 06.產(chǎn)品由本公司設(shè)計出來，但與顧客合同的開發(fā)協(xié)議中，設(shè)計責(zé)任是顧客，本公司是否有產(chǎn)品設(shè)計責(zé)任？ 答：公司是有產(chǎn)品設(shè)計功能的，但無產(chǎn)品設(shè)計責(zé)任。 07.本公司的產(chǎn)品設(shè)計是外包給汽車設(shè)計院設(shè)計出來的，那本公司是否有產(chǎn)品設(shè)計責(zé)任？ 答：有。正式審核時包括設(shè)計院在內(nèi)。產(chǎn)品設(shè)計責(zé)任，如果不是顧客，就是組織自己，二者必居其一。 08.對于鍛件毛坯的生產(chǎn)廠，顧客的要求是，在產(chǎn)品圖紙的基礎(chǔ)上，保證足夠的金屬切削余量，而鍛件余量是由本公司自己設(shè)計出來的，請問本公司是否有產(chǎn)品設(shè)計責(zé)任？ 答：無產(chǎn)品設(shè)計責(zé)任。產(chǎn)品設(shè)計責(zé)任是針對終產(chǎn)品圖樣而言的，鍛件毛坯圖屬工藝過程圖，是制造過程設(shè)計。 09.組織的質(zhì)量目標(biāo)值很低是否能通過認(rèn)證？ 答：目標(biāo)設(shè)定和行業(yè)、加工工藝、公司的經(jīng)營規(guī)劃有關(guān)。目標(biāo)設(shè)定要依據(jù)工廠實際，沒有達(dá)成是允許的，只要有改善對策就可。但目標(biāo)連續(xù)三個月都沒有達(dá)成，就要考慮目標(biāo)設(shè)定的合理性或者體系策劃的有效性。 10.正在進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施改造的公司，建造一座新的生產(chǎn)車間，是否能進(jìn)行現(xiàn)場審核？ 答：可以。只要組織按IATF16949運(yùn)行，完全符合標(biāo)準(zhǔn)要求就可以申請認(rèn)證。但需要按照公司內(nèi)部規(guī)定要求進(jìn)行變更管理，包括新設(shè)施制造可行性評估，變更控制等內(nèi)容，并在新生產(chǎn)場地開始生產(chǎn)前，按照變更管理進(jìn)行驗證和確認(rèn)。 11.過程業(yè)績和質(zhì)量目標(biāo)有何關(guān)系？ 答：組織的業(yè)績是指組織終滿足顧客要求的質(zhì)量目標(biāo)值，組織的過程業(yè)績是指組織完成終目標(biāo)的中間過程指標(biāo)。過程業(yè)績指標(biāo)是為了完成質(zhì)量目標(biāo)而設(shè)定的。例如準(zhǔn)時交貨率，是采購準(zhǔn)交率、委外準(zhǔn)交率、生產(chǎn)計劃達(dá)成率幾個指標(biāo)的實現(xiàn)，從而達(dá)到準(zhǔn)時交貨率這個指標(biāo)的。 12.組織內(nèi)部審核能否用按部門或按程序文件方式進(jìn)行內(nèi)審，而不用過程方法審核表？ 答：不可以。IATF組織發(fā)布的《審核檢查表》，于2004年6月宣布停止使用，是為了強(qiáng)調(diào)過程方法的應(yīng)用，在IATF16949中明確要求，不管在二方審核供應(yīng)商體系還是在內(nèi)部體系審核時，必須使用過程方法進(jìn)行審核。 13.監(jiān)視和測量資源是否都要進(jìn)行周期檢查？ 答：不一定。對測量設(shè)備的控制，不是對所有場合下使用的測量設(shè)備都必須實施，特別是校準(zhǔn)和檢定，僅對那些在需要確保產(chǎn)品質(zhì)量合格的場合下使用的測量設(shè)備進(jìn)行。對于其他場合使用的測量設(shè)備，組織考慮采用其他的方法，避免提高成本，例如萬用表、卷尺、鋼直尺等。純粹用于監(jiān)視過程的測量設(shè)備，也可不進(jìn)行周期鑒定，因為它們不直接證實產(chǎn)品的符合性，如密封性試驗的氣壓表，控制臺上的電壓表等。 14.服務(wù)要求指什么？ 答：服務(wù)的定義是：在組織(3.2.1)和顧客(3.2.4)之間需要完成至少一項活動的組織的輸出(3.7.5) 注1：服務(wù)的主要特征通常是無形的。 汽車制造行業(yè)服務(wù)主要包括：安裝，調(diào)試，維修，失效分析，備品備件供應(yīng)，零件回收（ELV）等的要求，必要的時候可能存在售后服務(wù)中心。 15.通過認(rèn)證后多長時間才能拿到？ 答：現(xiàn)場審核分為兩個階段，階段審核稱為文件審核，審核通過后的3個月內(nèi)，進(jìn)行第二階段的正式審核。組織在3個月內(nèi)對不符合項進(jìn)行整改關(guān)閉，認(rèn)證中心對整改完成情況進(jìn)行驗證，這種驗證可能是書面的，也可能要到現(xiàn)場進(jìn)行驗證。驗證完成后如果符合要求，則表示組織通過了IATF16949：2016認(rèn)證，自此算起，一般不超過3個月就可拿到認(rèn)證。注意，這只是通常情況，不同認(rèn)證中心可能不一樣。 16.監(jiān)督審核多長時間進(jìn)行一次？ 答：從第二階段現(xiàn)場審核后算起，可以按照每6個月一次監(jiān)督審核，或者每12個月進(jìn)行一次監(jiān)督審核，有兩種，國內(nèi)認(rèn)證公司一般都用的后面一種每12個月審核一次。 17.公司在IATF16949：2016正式認(rèn)證前，供方是否都要先通過ISO9001：2015的認(rèn)證？ 答：IATF16949：2016中“8.4.2.3供方質(zhì)量管理體系的開發(fā)”中要求，除非顧客同意，否則組織的供方必須通過經(jīng)認(rèn)可的第三方認(rèn)證機(jī)構(gòu)的ISO9001：2015第三方認(rèn)證。但也要注意例外的情況，顧客有書面的認(rèn)可，組織的供方也可不要求認(rèn)證。但即使顧客允許，組織也應(yīng)按公司規(guī)定的質(zhì)量管理體系的開發(fā)要求，建計劃進(jìn)行體系開發(fā)，要有達(dá)到以上要求的計劃，并對其進(jìn)行監(jiān)督檢查，確保能按計劃完成。 18.公司的供方有一些是十幾個人的小企業(yè)，基礎(chǔ)很差，怎樣對他們進(jìn)行質(zhì)量管理體系開發(fā)？ 答：對供方管理體系開發(fā)的優(yōu)先順序，取決于供方的質(zhì)量業(yè)績等。如對供方進(jìn)行培訓(xùn)、要求供方按ISO9001：2015實施、到供方現(xiàn)場進(jìn)行二方質(zhì)量管理體系審核等。 19.供方不按公司的要求實施質(zhì)量管理體系，更換供方，采購成本又會提高，這怎么辦？ 答：供方的質(zhì)量管理體系，你不推，他是不會動的，應(yīng)建立“與供方的互利的關(guān)系”的思想，采取多種方式方法，逐漸引導(dǎo)供方提高質(zhì)量管理水平。對那些不求進(jìn)步、供貨質(zhì)量又得不到保障的供方，考慮組織的長遠(yuǎn)穩(wěn)定發(fā)展，應(yīng)逐漸淘汰。 20.供方是特大型企業(yè)，怎樣對其進(jìn)行質(zhì)量管理體系開發(fā)？ 答：如果供方是特大型企業(yè)，可以在風(fēng)險評估時確定其風(fēng)險狀態(tài)，如果表明其風(fēng)險較低且滿足公司目標(biāo)體系開發(fā)要求，可不要開發(fā)，但對于組織對其的特殊要求，組織仍應(yīng)對其進(jìn)行開發(fā)，如供方提交控制計劃的編制，可通過輔導(dǎo)學(xué)習(xí)來實現(xiàn)開發(fā)。 21.本公司在供方處采購的產(chǎn)品量過小，如何進(jìn)行供方的質(zhì)量管理體系開發(fā)？ 答：依據(jù)供應(yīng)商風(fēng)險確定管理要求，至少供應(yīng)商需要通過ISO9001,把那個確定目標(biāo)體系要求，因此體系開發(fā)要求必須對供應(yīng)商提出，或通過中間商向制造商提要求。 22.供方以技術(shù)保密為由，不提交PPAP怎么辦？ 答：對供方進(jìn)行PPAP培訓(xùn)，涉及技術(shù)保密的部分可以不提交，其他是一定要提交的。 23.公司產(chǎn)品沒有特殊特性可以嗎？ 答：顧客是否有要求？如果有，自然就有。如果顧客沒有提出，則組織自己確定，需要有識別特殊特性的流程，包括初始特殊特性，產(chǎn)品特殊特性，產(chǎn)品和過程特殊特性。 24.什么是顧客的特殊要求？ 答：IATF16949：2016認(rèn)證審核，一是頒發(fā)，符合IATF16949：2016質(zhì)量管理體系要求的，二是符合顧客特殊要求。組織按標(biāo)準(zhǔn)要求完全做到了還不夠，還要按不同顧客的個性要求去做到，才能真正意義上符合IATF16949：2016。顧客的特殊要求，新版IATF16949解釋是客戶對QMS特定條款的解釋或補(bǔ)充，如、新產(chǎn)品開發(fā)的策劃要求（APQP）、生產(chǎn)件批準(zhǔn)要求（PPAP）、過程能力指數(shù)要求、量具的重復(fù)性再現(xiàn)性要求（GRR）和PPM要求等。 群互動群： 備注您想要加入的群：六西格瑪、精益管理、質(zhì)量體系、PMP項目管理（任選其一） 入群方式：加入小助手，拉入群（長按左圖識別二維碼） -THEEND- 討教君碎碎念： 如果覺得我的文章對您有幫助，希望經(jīng)?？吹轿业脑?，請看完文章后點(diǎn)右下角的“在看”或“星標(biāo)”精益六西格瑪大本營。 投稿征集 歡迎大家投稿給公眾號，一經(jīng)采納會支付相應(yīng)的稿費(fèi)哦！主題可以是六西格瑪，也可以是精益，也可以是質(zhì)量的，體系的！歡迎各位成為我們的專欄作家，長期合作哈！