房地產ISO9001：2008認證已成為房地產業(yè)的新潮流。房地產業(yè)企業(yè)明顯的體現(xiàn)在認證通過以前質量管理體系的運行情況，相對說比較正常和良好（否則也難以通過審核），在質量管理體系認證通過以后，一些企業(yè)便產生了松懈思想，從而放寬了對質量管理體系運行的維持和監(jiān)督力度，呈現(xiàn)出種種滑坡現(xiàn)象。有的通過了 ISO9000 質量管理體系認證的房地產企業(yè)在竣工工程驗收時，反而有合格率下降的現(xiàn)象，這顯然是不正常的。由此，有足夠理由懷疑這些房地產企業(yè)質量管理體系運行的符合性和持續(xù)的有效性。顯然，這種情況對那些房地產企業(yè)自身存在和發(fā)展的影響也是頗具危害性的。 對于房地產企業(yè)而言，施工場所分散并且流動性較大，人員波動也比較大，因此，實施 ISO9000 質量管理體系相對說難度也比較大一些，從而致使少數(shù)房地產企業(yè)在運行 ISO9000 質量管理體系上存有較多紕漏。然而，誠如 ISO9000：2008 標準所指出的：“質量管理體系要求是通用的，適用于所有行業(yè)或經濟領城，不論其提供何種類別的產品。 1 管理者重視，質量目標應是“可測量的” 　　房地產企業(yè)在獲得認證后質量管理體系持續(xù)正常運行的前提，是得到 管理者或管理者代表的重視和支持。譬如，有的房地產企業(yè)在認證后，組織機構就由于各種原因“散架”了，質量員（或質檢員）也進行調動，換上了不甚熟悉質量管理或檢驗業(yè)務的人員（按要求應經培訓和考核合格）。眾所周知，組織機構是質量管理體系運行的基本保證，失去了合適組織機構的支撐，質量管理體系的正常運行勢必成為一句空話。有了 管理者或管理者代表的重視和支持，類似這種組織機構隨意“散架”的事情就不會發(fā)生，人力、物力、財力等各種資源也就能得到一定保證。實際上，質量管理體系在運行過程中還會產生各種各樣問題或情況，因此，需要一個發(fā)現(xiàn)問題、解決問題并不斷完善和改進的機制，客觀地說，這種機制的權威協(xié)調者非 管理者或管理者代表莫屬。 　　ISO9001：2008 標準對質量目標的要求之一是“可測量的”。某公司的質量目標為：“工程竣工驗收合格率 ，創(chuàng)文明標化工地 3 項，合同履約率 ，交付后滿意率 ”。這個質量目標當然也有缺陷：一是缺少管理性過程的質量目標。二是先進性方面尚有不足。但是，它有一個 的優(yōu)點就是“可測量的”。有的房地產企業(yè)的質量目標中有這么一條“創(chuàng)建 （或精品）工程”，但 （或精品）工程的標準或條件是什么？數(shù)量又是多少？比較籠統(tǒng)無法衡量。也有的房地產企業(yè)其質量目標為“爭達行業(yè)先進水平”，同樣衡量不了，企業(yè)的質量目標應是經過努力可以達到的具體目標。同時，浙江景華公司的質量目標層層分解到各個部門和科室，這樣才能保證其實現(xiàn)。實際上一個企業(yè)質量目標實現(xiàn)得如何，反過來也顯示出該企業(yè)質量管理體系的運行狀態(tài)是否正常和有效。因為，“實踐是檢驗真理的 標準”。 2 不斷提高全員對 ISO9000 標準的理解能力和實踐水平 　　眾所周知，技術資料、人員因素、機械設備、環(huán)境條件、規(guī)章制度等各項影響質量管理體系運行的要素之中，人員因素是重要的，因為任何事情總要依靠人員來操作和執(zhí)行。對房地產企業(yè)內各類人員進行培訓和學習，是提高人員素質的有效途徑。中層以上管理人員及頂目經理在認證后應再培訓，再培訓的主要內容為 ISO9000：2008 族標準，房地產業(yè)方面的法律和法規(guī)等，由上級建設部門的領導和專家授課。 　　房地產企業(yè)的管理人員應加強對他們的再培訓工作。主要培訓和學習本公司的質量管理體系文件以及房地產業(yè)法律法規(guī)等，在可能條件下還可組織專業(yè)人員對相關技術標準或技術規(guī)范進行學習和交流，以提高管理意識和技術水平，可由獲得內審員資格的中層領導和相關技術人員授課，也可以請相關專業(yè)的專家指導。由于行業(yè)關系，房地產企業(yè)的特殊工種（有的還有一定危險性）比較多，所以，這些工種的人員必須經培訓持證上崗。 　　關于內審員的再學習，應組織內審員進一步學習和理解內審員的培訓教程，相互交流內審中的經驗和體會。內審員的數(shù)量要和本公司的規(guī)模相適應，否則應增加內審員的人數(shù)（需經質量管理體系認可機構培訓考核合格并獲證）。請質量管理專家進行 ISO9000 族標準的培訓和學習，強化全員的質量意識，以促進本公司管理水平和質量保證能力的提高。 3 強化內審，不斷完善和改進質量管理體系的運行 　　事實上，ISO9000 認證之后的質量管理體系也不可能是完善的，它還需要在運行和實施過程中不斷加以改進和充實。如在質量管理體系的持續(xù)運行中，發(fā)現(xiàn)質量手冊中的一些條款與實際情況不相適應；一些程序文件的條款在執(zhí)行和操作時也會發(fā)生許多不符合客觀實際的現(xiàn)象。因此，質量手冊和程序文件在實施若干時間后要進行修訂和換版是很正常的事（即使短期內不改版，但在質量管理體系文件的增刪頁中適時填寫更新情況也屬必要）。至于因為技術標準或技術規(guī)范的修訂，勢必導致相關原始記錄表式的一定更改。其次，由于顧客申訴或意見反饋，房地產業(yè)市場新的信息，內部、外部質量審核發(fā)現(xiàn)的問題及相應糾正和措施等，均可導致質量管理體系文件需要完善和改進。從某種意義上說，質量管理體系文件的適時充實、改進和更新正是質量管理體系運行、維持和完善中的“寒暑表”。 　　強化內審是促進房地產企業(yè)質量管理體系持續(xù)運行的不竭的動力，在可能的條件下內審結果也可作為企業(yè)內部職能和責任考核的獎懲依據(jù)。一般地說，每年至少進行一次內審，但為了促使質量管理體系更好運行（或某些企業(yè)因于行業(yè)的特殊性），也可每年進行二次或兩年進行三次內審。如果每年只進行一次內審，那么這次內審必須包括 ISO9000 標準全部要素和所有部門；如果每年兩次內審，那么有一次內審可以是 ISO9000 標準部分要素和若干部門。對于內審中的不合格項的糾正或措施，必須進行有效跟蹤和記錄。實踐表明，強化內審，嚴于督查，可以有效克服和機構內部的惰性，增強全體員工的質量意識和執(zhí)行質量管理體系文件的自覺性，提高企業(yè)的綜合管理水平，有利于形成自我約束、自我改進、自我完善的良性循環(huán)機制。 4 加強管理評審，重視測量儀器設備的檢定工作 　　管理評審是由 管理者或管理者代表主持的對房地產企業(yè)質量管理體系運行狀態(tài)（其適宜性、充分性和持續(xù)有效性如何）的審核。管理評審可以是例行性的，如和內審一樣，每年至少進行一次；也可以是有針對性的，在發(fā)現(xiàn)問題（如外審或內審中發(fā)現(xiàn)不符合項、客戶的投訴、竣工工程質量驗收中發(fā)生較大不合格、施工生產中發(fā)生較大質量事故等）之后即時進行。對于例行性的管理評審，如果內審已包括 ISO9000 標準全部要素和所有部門，那么管理評審時限于時間和精力，也可選擇 ISO9000 標準部分要素和部門進行；否則必須按 ISO9000 標準全部要素和部門進行（亦算是對內審的一種補償）。對于有針對性的管理評審，則其審核計劃應圍繞問題所涉及的要素和部門進行制訂，以便做到“對癥下藥、辨證施治”，從而收到事半功倍的效果。通過管理評審， 管理者或管理者代表可以加深對本公司質量管理體系運行狀態(tài)的了解，這對于解決各部門協(xié)調等問題頗有益處，也可以促進質量管理體系更加有效地運行。 　　就房地產企業(yè)的實際狀況而言，測量儀器設備的數(shù)量相對企業(yè)規(guī)模來說比較少，所以，往往被置于無足輕重的地位。在 ISO9000 認證之前由于標準有要求，因此，房地產企業(yè)都能將測量儀器送法定計量機構進行檢定，但認證之后不少房地產企業(yè)一怕麻煩二圖省錢，常常不再嚴格執(zhí)行測量儀器的周期檢定工作。數(shù)年前本地一家市政工程公司在道路施工中，由于一臺水準儀多年未檢引起失準，因此，導致施工路面縱向坡度超標而返工，既貽誤了工期也造成了經濟損失。浙江景華公司則一貫重視測量儀器的年檢和設備完好率工作，從而使施工生產過程得到有效的控制。ISO9001：2008 標準對監(jiān)視和測量裝置的控制含有 2 方面的要求：一是確定需實施的監(jiān)視和測量。二是確定所需的監(jiān)視和測量裝置。同時，對測量設備提出了與監(jiān)視和測量的要求相一致的規(guī)定。浙江景華公司對 ISO9001：2008 標準關于監(jiān)視和測量儀器設備的要求有比較深刻的理解，并在企業(yè)的質量活動中很好地貫徹實施。這是因為認識到量值的溯源性，是 ISO9000 認證之后質量管理體系持續(xù)正常運行的一個重要標志。

1.ISO9000標準簡介 ISO是“國際標準化組織”的英語簡稱。其全稱是InternationalOrganizationforStandardization。ISO標準由技術委員會（TECHNICALCOMMITTEES簡稱TC）制訂。ISO共有200多個技術委員會，ISO9000是指質量管理體系標準，它不是指一個標準，而是一族標準的統(tǒng)稱。ISO9000是由TC176（TC176指質量管理體系技術委員會）制定的所有國際標準。ISO9000是ISO發(fā)布之12000多個標準中暢銷、普遍的產品。 2.ISO9000族標準的構成 2008版ISO9000族標準包括以下一組密切相關的質量管理體系核心標準： a.ISO9000《質量管理體系結構基礎和術語》，表述質量管理體系基礎知識，并規(guī)定質量管理體系術語。 b.ISO9001《質量管理體系要求》，規(guī)定質量管理體系要求，用于證實組織具有提供滿足顧客要求和適用法規(guī)要求的產品的能力，目的在于增于顧客滿意。 c.ISO9004《質量管理體系業(yè)績改進指南》，提供考慮質量管理體系的有效性和效率兩方面的指南。該標準的目的是促進組織業(yè)績改進和使顧客及其他相關方滿意。 d.ISO19011《質量和(或)環(huán)境管理體系審核指南》 3.推行ISO9000的好處 a.強化品質管理，提高企業(yè)效益；增強客戶信心，擴大市場份額 b.獲得了國際貿易綠卡----“通行證”，了國際貿易壁壘 c.節(jié)省了第二方審核的精力和費用 d.在產品品質競爭中永遠立于不敗之地 e.有利于國際間的經濟合作和技術交流 f.強化企業(yè)內部管理，穩(wěn)定經營運作，減少因員工辭工造成的技術或質量波動。 g.提高企業(yè)形象 4.ISO9000：2008標準的主要變化 相對于ISO9001:2000版標準，ISO/DIS9001:2008標準的主要變化包括： (1)有關法律法規(guī)的要求方面。在“引言”中，有修改 (2)有關產品范圍的方面。 (3)有關外程方面。在“4.1總要求”中， (4)有關形成文件的程序方面。 (5)有關外來文件方面。在“4.2.3文件控制f)條 (6)有關管理者代表方面。 (7)有關人力資源方面。在“6.2.2能力、培訓和意識b)、c) (8)有關基礎設施方面。在“6.3基礎設施 (9)有關工作環(huán)境方面。在“6.4工作環(huán)境”中，增加了“注” (10)有關交付后活動的方面。在“7.2.1與產品有關的要求的確定”中，增加“注” (11)有關設計和開發(fā)策劃方面。在“7.3.1設計和開發(fā)策劃”中，增加“注” (12)有關設計和開發(fā)輸出方面。在“7.3.3設計和開發(fā)輸出”中，增加了“注” (13)有關監(jiān)視和測量狀態(tài)標識方面。在“7.5.3標識和可追溯性”有修改 (14)有關顧客財產方面。在“7.5.4顧客財產”中，將“注”修改，表明個人信息也屬于顧客財產。 (15)有關監(jiān)視和測量裝置的控制方面。在“7.6監(jiān)視和測量裝置的控制”中，增加了“注”，對使用計算機軟件的情況給出了說明。 (16)在顧客滿意方面。在“8.2.1顧客滿意”中增加了“注”。對監(jiān)視顧客感受方面給出了進一步的說明。 (17)有關過程的監(jiān)視和測量方面。在“8.2.3過程的監(jiān)視和測量”中，增加了“注”，對識別和控制所需監(jiān)視和測量的過程做了說明。 (18)有關放行產品和交付服務方面。在“8.2.4產品的監(jiān)視和測量”有修改 ISO代表國際標準化組織，它是由多個 標準機構組成的國際聯(lián)盟。ISO現(xiàn)已有100多個成員。ISO9000是一個質量體系標準系列的統(tǒng)稱。 國軍標GJB9001B-2009 一、實施軍品認證工作的依據(jù) 1.《中國人民解放軍裝備條例》第143條規(guī)定“質量體系評定不合格的單位不能承擔裝備科研、生產和維修任務”。 2.總裝備部對《裝備承制單位資格審查規(guī)范（試行）》中規(guī)定：需審查第三方質量管理體系認證的有效性。 3.中國人民解放軍總裝備部裝電字[2001]第220號規(guī)定，國軍標《質量管理體系要求》是各裝備管理部門對軍品承制單位提出質量管理體系要求和實施質量管理體系審核的依據(jù)。 4.軍工產品質量體系認證委員會《軍工產品承制單位質量保證體系認證管理實施細則》。 二、申請軍品認證條件及要求 1.申請GJB9001B認證組織是為實施和保障軍事行動的武器、武器系統(tǒng)和軍事技術器材承擔論證、研制、生產、維修任務的組織，或是與之配套的整機、部件、組件、器件和材料生產組織，或是為武器裝備進行試驗、貯存和工程建設等的組織； 2.初次認證申請組織，申請書需請軍方用戶簽署意見并蓋章確認，同時填寫《產品所在階段情況調查表》。如該申請組織是部隊，可由上級主管部門簽字、蓋章。對于民營企業(yè)申請軍品時，需有軍代表的意見書，其內容至少包括：人員狀況；技術、設備情況；產品質量狀況；對配套企業(yè)，要注明產品與裝備的關系(用在什么地方)；說明生產的產品與軍方單位的關系。 3.認證審核前按GJB9001B－2009標準建立管理體系，并運行3個月以上時間。有軍品訂貨及交付發(fā)生，且現(xiàn)場審核時應有軍品生產。 4.現(xiàn)場審核時由上述軍代表和認證中心審核組進行溝通座談并形成《軍代表對受審核方質量體系有效性意見評價表》。 三、軍品認證注冊的性質 1.軍品認證注冊是政府和軍方的行為，反映和代表了武器裝備顧客的利益； 2.認證注冊具有事實上的強制性，國軍標質量管理體系認證說明了組織承擔軍品任務的能力； 3.認證機構無權批準給受審方發(fā)。批準權在軍工產品質量體系認證委員會。委員會是由總裝備部領導、各軍兵種裝備部門領導以及工業(yè)部門、專家代表組成的軍品質量管理體系合格評定領導機構，具有權威性和廣泛的代表性。 四、初次審核、監(jiān)督審核、綜合評議和特殊審核 1.初次審核分二個階段進行。 階段審核主要涉及：文審、與軍代表或顧客座談、了解體系的建立與運行情況、確認審核范圍及標準刪減內容等。第二階段現(xiàn)場審核通常在 階段審核提出問題關閉后進行，并與 階段間隔時間不超過4個月，以審核計劃安排為準。第二階段審核是全部門、全產品、全過程、全要求覆蓋的符合性審核。 2.獲準注冊的有效期為4年，認證周期以注冊時間為開始。在此期間通常進行3次監(jiān)督審核(不含非例行)，時間間隔不超過12個月一次。 3.綜合評議應在有效期截止前至少12個月由獲證組織向中心提出申請，遲于有效期截止前6個月且距離上次監(jiān)督審核不超過12個月進行。 4.在有效期內對涉及體系變更、地址搬遷、產品范圍的增減等均需按要求進行變更部分的特殊審核，并換發(fā)新認證。特殊審核可結合監(jiān)督審核時間進行。 5.如出現(xiàn)嚴重影響獲證組織的活動和運作的變更（如所有權、人員、現(xiàn)場、設備等）時，或者對投訴、其他信息的分析表明獲證組織可能影響認證要求時，中心需進行非例行的監(jiān)督審核或提前綜合評議。 6.在認證注冊有效期內的換發(fā)情況，須同時交回原。 五、軍品認證注冊呈報審批程序 經認證中心主任審查---報軍認委秘書長審批---報工業(yè)主管部門的軍認委委員審批---報認證產品顧客所涉及到的軍認委委員審批---報軍認委副主任委員審批---報軍認委主任委員審批---頒發(fā)。 備注：GJB9001B-2009于2010年4月1日實施。參照 標準換版的做法,GJB9001A-2001向GJB9001B-2009轉換的時間為兩年(2010年4月1日至2012年3月31日)。 軍用產品的顧客是軍方，軍方對軍用產品的要求和期望代表了 的需求。因此，在GJB9001B-2009中除了充分體現(xiàn)滿足軍方對產品質量和質量管理體系的要求外，還增加了資質的某些質量活動要征求顧客同意的內容。這樣做既可以加強組織與顧客的溝通，落實顧客的監(jiān)督，也充分體現(xiàn)了以顧客為關注焦點的思想。但值得注意的是，顧客的認可或同意，不能造成責任的轉移，不能免除組織提供符合要求事項的責任。