房地產(chǎn)ISO9001：2008認證已成為房地產(chǎn)業(yè)的新潮流。房地產(chǎn)業(yè)企業(yè)明顯的體現(xiàn)在認證通過以前質量管理體系的運行情況，相對說比較正常和良好（否則也難以通過審核），在質量管理體系認證通過以后，一些企業(yè)便產(chǎn)生了松懈思想，從而放寬了對質量管理體系運行的維持和監(jiān)督力度，呈現(xiàn)出種種滑坡現(xiàn)象。有的通過了 ISO9000 質量管理體系認證的房地產(chǎn)企業(yè)在竣工工程驗收時，反而有合格率下降的現(xiàn)象，這顯然是不正常的。由此，有足夠理由懷疑這些房地產(chǎn)企業(yè)質量管理體系運行的符合性和持續(xù)的有效性。顯然，這種情況對那些房地產(chǎn)企業(yè)自身存在和發(fā)展的影響也是頗具危害性的。 對于房地產(chǎn)企業(yè)而言，施工場所分散并且流動性較大，人員波動也比較大，因此，實施 ISO9000 質量管理體系相對說難度也比較大一些，從而致使少數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)在運行 ISO9000 質量管理體系上存有較多紕漏。然而，誠如 ISO9000：2008 標準所指出的：“質量管理體系要求是通用的，適用于所有行業(yè)或經(jīng)濟領城，不論其提供何種類別的產(chǎn)品。 1 管理者重視，質量目標應是“可測量的” 　　房地產(chǎn)企業(yè)在獲得認證后質量管理體系持續(xù)正常運行的前提，是得到 管理者或管理者代表的重視和支持。譬如，有的房地產(chǎn)企業(yè)在認證后，組織機構就由于各種原因“散架”了，質量員（或質檢員）也進行調(diào)動，換上了不甚熟悉質量管理或檢驗業(yè)務的人員（按要求應經(jīng)培訓和考核合格）。眾所周知，組織機構是質量管理體系運行的基本保證，失去了合適組織機構的支撐，質量管理體系的正常運行勢必成為一句空話。有了 管理者或管理者代表的重視和支持，類似這種組織機構隨意“散架”的事情就不會發(fā)生，人力、物力、財力等各種資源也就能得到一定保證。實際上，質量管理體系在運行過程中還會產(chǎn)生各種各樣問題或情況，因此，需要一個發(fā)現(xiàn)問題、解決問題并不斷完善和改進的機制，客觀地說，這種機制的權威協(xié)調(diào)者非 管理者或管理者代表莫屬。 　　ISO9001：2008 標準對質量目標的要求之一是“可測量的”。某公司的質量目標為：“工程竣工驗收合格率 ，創(chuàng)文明標化工地 3 項，合同履約率 ，交付后滿意率 ”。這個質量目標當然也有缺陷：一是缺少管理性過程的質量目標。二是先進性方面尚有不足。但是，它有一個 的優(yōu)點就是“可測量的”。有的房地產(chǎn)企業(yè)的質量目標中有這么一條“創(chuàng)建 （或精品）工程”，但 （或精品）工程的標準或條件是什么？數(shù)量又是多少？比較籠統(tǒng)無法衡量。也有的房地產(chǎn)企業(yè)其質量目標為“爭達行業(yè)先進水平”，同樣衡量不了，企業(yè)的質量目標應是經(jīng)過努力可以達到的具體目標。同時，浙江景華公司的質量目標層層分解到各個部門和科室，這樣才能保證其實現(xiàn)。實際上一個企業(yè)質量目標實現(xiàn)得如何，反過來也顯示出該企業(yè)質量管理體系的運行狀態(tài)是否正常和有效。因為，“實踐是檢驗真理的 標準”。 2 不斷提高全員對 ISO9000 標準的理解能力和實踐水平 　　眾所周知，技術資料、人員因素、機械設備、環(huán)境條件、規(guī)章制度等各項影響質量管理體系運行的要素之中，人員因素是重要的，因為任何事情總要依靠人員來操作和執(zhí)行。對房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)各類人員進行培訓和學習，是提高人員素質的有效途徑。中層以上管理人員及頂目經(jīng)理在認證后應再培訓，再培訓的主要內(nèi)容為 ISO9000：2008 族標準，房地產(chǎn)業(yè)方面的法律和法規(guī)等，由上級建設部門的領導和專家授課。 　　房地產(chǎn)企業(yè)的管理人員應加強對他們的再培訓工作。主要培訓和學習本公司的質量管理體系文件以及房地產(chǎn)業(yè)法律法規(guī)等，在可能條件下還可組織專業(yè)人員對相關技術標準或技術規(guī)范進行學習和交流，以提高管理意識和技術水平，可由獲得內(nèi)審員資格的中層領導和相關技術人員授課，也可以請相關專業(yè)的專家指導。由于行業(yè)關系，房地產(chǎn)企業(yè)的特殊工種（有的還有一定危險性）比較多，所以，這些工種的人員必須經(jīng)培訓持證上崗。 　　關于內(nèi)審員的再學習，應組織內(nèi)審員進一步學習和理解內(nèi)審員的培訓教程，相互交流內(nèi)審中的經(jīng)驗和體會。內(nèi)審員的數(shù)量要和本公司的規(guī)模相適應，否則應增加內(nèi)審員的人數(shù)（需經(jīng)質量管理體系認可機構培訓考核合格并獲證）。請質量管理專家進行 ISO9000 族標準的培訓和學習，強化全員的質量意識，以促進本公司管理水平和質量保證能力的提高。 3 強化內(nèi)審，不斷完善和改進質量管理體系的運行 　　事實上，ISO9000 認證之后的質量管理體系也不可能是完善的，它還需要在運行和實施過程中不斷加以改進和充實。如在質量管理體系的持續(xù)運行中，發(fā)現(xiàn)質量手冊中的一些條款與實際情況不相適應；一些程序文件的條款在執(zhí)行和操作時也會發(fā)生許多不符合客觀實際的現(xiàn)象。因此，質量手冊和程序文件在實施若干時間后要進行修訂和換版是很正常的事（即使短期內(nèi)不改版，但在質量管理體系文件的增刪頁中適時填寫更新情況也屬必要）。至于因為技術標準或技術規(guī)范的修訂，勢必導致相關原始記錄表式的一定更改。其次，由于顧客申訴或意見反饋，房地產(chǎn)業(yè)市場新的信息，內(nèi)部、外部質量審核發(fā)現(xiàn)的問題及相應糾正和措施等，均可導致質量管理體系文件需要完善和改進。從某種意義上說，質量管理體系文件的適時充實、改進和更新正是質量管理體系運行、維持和完善中的“寒暑表”。 　　強化內(nèi)審是促進房地產(chǎn)企業(yè)質量管理體系持續(xù)運行的不竭的動力，在可能的條件下內(nèi)審結果也可作為企業(yè)內(nèi)部職能和責任考核的獎懲依據(jù)。一般地說，每年至少進行一次內(nèi)審，但為了促使質量管理體系更好運行（或某些企業(yè)因于行業(yè)的特殊性），也可每年進行二次或兩年進行三次內(nèi)審。如果每年只進行一次內(nèi)審，那么這次內(nèi)審必須包括 ISO9000 標準全部要素和所有部門；如果每年兩次內(nèi)審，那么有一次內(nèi)審可以是 ISO9000 標準部分要素和若干部門。對于內(nèi)審中的不合格項的糾正或措施，必須進行有效跟蹤和記錄。實踐表明，強化內(nèi)審，嚴于督查，可以有效克服和機構內(nèi)部的惰性，增強全體員工的質量意識和執(zhí)行質量管理體系文件的自覺性，提高企業(yè)的綜合管理水平，有利于形成自我約束、自我改進、自我完善的良性循環(huán)機制。 4 加強管理評審，重視測量儀器設備的檢定工作 　　管理評審是由 管理者或管理者代表主持的對房地產(chǎn)企業(yè)質量管理體系運行狀態(tài)（其適宜性、充分性和持續(xù)有效性如何）的審核。管理評審可以是例行性的，如和內(nèi)審一樣，每年至少進行一次；也可以是有針對性的，在發(fā)現(xiàn)問題（如外審或內(nèi)審中發(fā)現(xiàn)不符合項、客戶的投訴、竣工工程質量驗收中發(fā)生較大不合格、施工生產(chǎn)中發(fā)生較大質量事故等）之后即時進行。對于例行性的管理評審，如果內(nèi)審已包括 ISO9000 標準全部要素和所有部門，那么管理評審時限于時間和精力，也可選擇 ISO9000 標準部分要素和部門進行；否則必須按 ISO9000 標準全部要素和部門進行（亦算是對內(nèi)審的一種補償）。對于有針對性的管理評審，則其審核計劃應圍繞問題所涉及的要素和部門進行制訂，以便做到“對癥下藥、辨證施治”，從而收到事半功倍的效果。通過管理評審， 管理者或管理者代表可以加深對本公司質量管理體系運行狀態(tài)的了解，這對于解決各部門協(xié)調(diào)等問題頗有益處，也可以促進質量管理體系更加有效地運行。 　　就房地產(chǎn)企業(yè)的實際狀況而言，測量儀器設備的數(shù)量相對企業(yè)規(guī)模來說比較少，所以，往往被置于無足輕重的地位。在 ISO9000 認證之前由于標準有要求，因此，房地產(chǎn)企業(yè)都能將測量儀器送法定計量機構進行檢定，但認證之后不少房地產(chǎn)企業(yè)一怕麻煩二圖省錢，常常不再嚴格執(zhí)行測量儀器的周期檢定工作。數(shù)年前本地一家市政工程公司在道路施工中，由于一臺水準儀多年未檢引起失準，因此，導致施工路面縱向坡度超標而返工，既貽誤了工期也造成了經(jīng)濟損失。浙江景華公司則一貫重視測量儀器的年檢和設備完好率工作，從而使施工生產(chǎn)過程得到有效的控制。ISO9001：2008 標準對監(jiān)視和測量裝置的控制含有 2 方面的要求：一是確定需實施的監(jiān)視和測量。二是確定所需的監(jiān)視和測量裝置。同時，對測量設備提出了與監(jiān)視和測量的要求相一致的規(guī)定。浙江景華公司對 ISO9001：2008 標準關于監(jiān)視和測量儀器設備的要求有比較深刻的理解，并在企業(yè)的質量活動中很好地貫徹實施。這是因為認識到量值的溯源性，是 ISO9000 認證之后質量管理體系持續(xù)正常運行的一個重要標志。

IATF 認可規(guī)則（第六版）將于 2025 年 1 月 1 日正式生效。這對于 IATF 16949 審核員來說是一個重要的節(jié)點，從當下直至 12 月 31 日，所有審核員務必完成規(guī)則 - 6 的考試，并獲取 6-AUD-C 的資質。 規(guī)則 - 6 帶來了顯著的變化，其中尤為突出的是新增了眾多不同時長的具體要求。細數(shù)下來，包括 0.5 天、海南附近1.5 天、海南2 天、海南當?shù)? 天、海南同城7 天、海南14 天、海南附近15 天、海南本地20 天、海南本地30 天、海南本地60 天、海南附近90 天、海南當?shù)?20 天和 127 天等。深入理解這些時間要求，對于認證機構和獲證組織而言意義非凡。 0.5 天，一方面是審核策劃所需的時間，認證機構應為審核員預留，以便其規(guī)劃下次審核；另一方面，這也是對集團認證的中心支持場所進行 階段審核的短時長。 1.5 天是初始 階段準備評估審核的少人天，并且新的 階段審核被劃分為了兩個部分。 2 天則是集團認證針對中心支持場所 階段審核的長期限。 3 天是初始 階段準備評估的多人天，與之前規(guī)則 - 5 中 1 - 2 天的規(guī)定不同，未來的一階段審核將在 1.5 - 3.0 人天的范圍內(nèi)。 7 天是在恢復或撤銷認證決定作出后，機構通知客戶所允許的長期限。 14 天是審核員向被審核組織發(fā)送審核計劃的晚期限，所有第二階段、海南同城監(jiān)督、海南同城再認證、海南當?shù)剞D移、海南當?shù)靥厥鈱徍祟愋偷膶徍擞媱?，都必須在正式審核開始前 14 天發(fā)出。 15 天有著多重含義。其一，是初始第二階段、海南同城監(jiān)督、海南當?shù)卦僬J證、海南當?shù)剞D移、海南附近特殊審核結束后，向客戶發(fā)出終審核報告的長期限；其二，是審核組開出嚴重不合格項后，組織作出響應的長期限；其三，是認證機構技術評審完成的長期限。 20 天也包含了多項規(guī)定。對于認證機構來說，審核結束后的 20 天內(nèi)要將相關信息錄入 IATF 數(shù)據(jù)庫。此外，如果要進行重復 階段，需在 階段末次會議 20 天后開展。同時，新版規(guī)則要求第二階段要在 階段末次會議 20 天后進行，不得連續(xù)開展。另外，這還是 階段報告經(jīng)過技術評審修改后，提交給客戶的長時間。 30 天方面，被審核企業(yè)向認證機構提交審核策劃資料長不能超過 30 天。并且，在 100％ 問題現(xiàn)場驗證前，客戶向審核組提交整改資料的晚時間也是 30 天。 60 天里，審核組要求客戶提交嚴重 / 一般不合格項糾正措施全部資料的長時間為 60 天。此外，在正常審核時間中，若無法增加額外特殊審核時間，在審核結束后的 60 天內(nèi)，可另行安排特殊審核以驗證 IATF OEM 績效問題。 90 天內(nèi)，要完成對嚴重 / 一般不合格項的現(xiàn)場、海南同城遠程驗證。同時，這也是審核確定的晚時間，監(jiān)督、海南當?shù)卦僬J證、海南當?shù)剞D移審核的下次審核時間，必須在審核開始前 90 天之前確定。再者，如果存在 100％ 解決項目，需要在正式審核 90 天前，完成先行現(xiàn)場驗證。 120 天是做出認證決定的長時間，審核完成后，技術評審人員應在 120 天內(nèi)作出認證決定。同時，這也是認證退出過程作出終裁決的長時間，決定恢復或撤銷。 127 天是認證退出過程的長時間，實際就是 120 天裁決加上 7 天通知