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房地產ISO9001認證也就是采用過程方法對質量管理體系進行實施的縮影： 房地產ISO9001認證采用過程方法有利于識別過程和顧客的需求，更好地體現(xiàn)"以顧客為關注焦點"的原則；有利于開展質量策劃活動，明確過程的目標和要求；有利于了解、協(xié)調和確定過程內部和過程之間的相互關聯(lián)、相互作用、從而明確過程的流程和程序；有利于明確過程中的職責和權限，加強協(xié)調合作和溝通；有利于加強對過程的監(jiān)視、測量、數(shù)據(jù)分析和控制；有利于實施PDCA動態(tài)循環(huán)管理，實施持續(xù)改進，確程增值；有利于增強顧客滿意，使組織得到發(fā)展。 一、房地產ISO9001認證如何采用過程方法建立質量管理體系 1、按照4.1條款的要求，認真開展對過程、體系的策劃。策劃的內容應涉及體系的全部過程。要識別過程，明確過程的輸入、輸出及活動，明確需求及其流程；確定過程的作用及其指職責的分配；確定過程所需的資源、信息及其所需的文件；確定對過程實施監(jiān)視、測量及有效控制的方法；按組織的方針確定過程的目標及如何評價過程的有效性，實施持續(xù)改進。通過策劃活動識別需求，是應用過程方法的前提和基礎。 2、要采用以過程管理為主導的方法，對現(xiàn)行質量管理體系進行評審，確定要達到過程管理模式而需要進行的改進和提高。必要時，采用以過程管理為主導的方法重新設計管理體系。 3、按標準要求制定、修改質量管理體系文件。體系是通過文件表述的，文件使體系運行的重要依據(jù)。過程分析應成為確定質量管理體系所需文件數(shù)量的途徑，不應以文件來決定過程，而應由過程來決定文件，把過程、體系的策劃作為制定、修改文件的基礎?？衫眠^程圖、流程圖方法加深對過程的理解，加強對過程有效運行的控制。應將采用過程方法管理組織的理念體現(xiàn)在體系文件中。 4、開展以過程管理體系為主導的培訓工作。應確定以過程管理為主導的培訓項目，增強全員的顧客意識、過程意識、尤其要提高運用過程方法的意識，自覺按過程方法的要求對體系實施管理。 5、進行質量管理體系試運行，進行內部審核。按過程管理要求，并通過符合性的證據(jù)評價過程、體系的有效性。 二、 房地產ISO9001認證如何采用過程方法保持質量管理體系 1、組織的領導應按標準的思路和理念，以過程管理為主導建立體系，確保資源的獲得，確保體系所需的過程得到建立、實施和保持，并提供相應的組織保證。 2、對每一個過程（包括產品實現(xiàn)所需的過程、質量管理體系體系實施所需的過程），都應按照標準4.1條款a)~f)提出的具體要求實施連續(xù)的控制。應使過程達到期望的結果，以體現(xiàn)過程管理的連續(xù)性。 3、將以過程為基礎的質量管理體系模式，作為一個體系的大過程實施系統(tǒng)的管理，把各過程有機地聯(lián)系起來。將相互關聯(lián)的過程作為系統(tǒng)加以識別和理解，有利于實現(xiàn)組織的方針和目標。過程方法應與管理的系統(tǒng)方法結合實施，以體現(xiàn)過程管理的系統(tǒng)性。 4、突出過程間的相互作用。應用過程方法拓寬了標準的內容和要求，如以顧客為關注的焦點、顧客滿意、質量管理體系的策劃、職責權限與溝通、資源管理、過程的監(jiān)視和測量、數(shù)據(jù)分析、持續(xù)改進等。這些內容都是過程方法應用中不可缺少的重要環(huán)節(jié)，互相之間具有緊密的聯(lián)系，體現(xiàn)了過程管理的關聯(lián)性。 5、實現(xiàn)過程管理的程序化和定量化。管理過程和過程中的每一個環(huán)節(jié)要有符合運行對象需要的合理程序，這樣過程才能有效運行。所以，程序具有十分重要的作用。為此，應加強監(jiān)視和測量，通過數(shù)據(jù)分析反映過程中各種因素之間的動態(tài)關系，反映過程的輸入和輸出特性及其活動和業(yè)績，實現(xiàn)過程的量化管理。這是進行過程管理和控制的兩個重要環(huán)節(jié)，體現(xiàn)了過程管理的可控性。 6、對過程實施PDCA動態(tài)循環(huán)管理，促進過程增值。要對每個過程循環(huán)開展策劃－實施－檢查－改進活動，及時對質量目標的實現(xiàn)情況、產品質量、過程能力、顧客滿意度進行考核，促進組織持續(xù)進行改進過程的能力和業(yè)績，以體現(xiàn)過程管理的有效性。 三、 房地產ISO9001認證如何采用過程方法改進質量管理體系 1、開展過程的評價，識別改進的區(qū)域。對過程進行評價，應回答ISO9000:2000標準2.8.1條款提出的四個基本問題：過程已被識別并適當規(guī)定；職責是否已被分配；程序是否得到實施和保持；在實現(xiàn)所要求的結果方面，過程是否有效。通過過程評價，尋找改進的輸入。 2、通過對數(shù)據(jù)的收集和分析，識別改進產品、過程、體系的機會。其中，顧客（包括內部和外部）對過程輸出滿意與否的反饋，是持續(xù)改進過程的根本輸入，也是做出準確決策的依據(jù)。 3、完善質量方針，實施目標管理。明確產品、過程、體系的質量目標要求，建立目標管理體系。應不斷改進、完善、充實、提高質量方針、目標的要求，以實施改進。 4、建立有內部審核、管理評審、糾正和措施三個環(huán)節(jié)組成的自我完善機制，實施有序的管理。要以過程那為基礎，按照過程方法的要求，以過程的有效性為目的開展內部審核活動。通過故管理評審做出科學、合理的改進決策。通過糾正和措施提高組織滿足要求的能力
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ISO10012認證審核中的問題點 因為測量管理體系的目標就是對由于測量設備的失準和測量過程的失控可能產生的不正確的測量結果進行防范和控制以 限度地降低風險。測量管理體系審核中共性的問題具體闡述如下： ? 1 測量過程控制 ? 測量過程控制是ISO10012:2003標準的一個發(fā)展。因此，企業(yè)建立新的測量管理體系區(qū)別于過去的計量檢測體系中根本的地方就是在是否實現(xiàn)了對測量過程的控制，如果企業(yè)建立的測量管理體系只對測量設備進行有效管理，而缺乏對計量過程進行控制，那么就不一定能完全保證測量結果數(shù)據(jù)始終保持準確和一致。測量過程的控制可區(qū)別為重要（含高度）測量過程和一般測量過程控制，這有利于確保測量過程受控，又節(jié)約投入的資源。 ? 適用于高度測量過程控制的有：關鍵性的測量過程（包括產品檢驗、試驗、化驗等領域）；復雜的測量過程（包括在線工藝過程等領域）；對保證生產的測量（包括易爆、易燃、有害領域）；昂貴代價的測量過程（包括進出關口結算、配料等領域）。 ? 適用于一般測量過程控制的有，對于非關鍵的零部件的簡單測量。對測量過程實施控制的主要方法有高度測量控制方法：（包括核查標準、控制圖、統(tǒng)計技術等）；一般測量控制方法：（包括重復測量、留樣再測、特性分析、設備抽檢、環(huán)境監(jiān)測、人員監(jiān)督等），以減少和由于異常故障，出現(xiàn)錯誤的測量結果。 ? 2 計量確認過程的監(jiān)視與計量過程的監(jiān)視的區(qū)別 ? 這主要是監(jiān)視的對象不同，前者是對測量設備而言，后者是對測量過程而言。測量設備的監(jiān)視是監(jiān)視其特性和要求的符合性；測量過程的監(jiān)視是監(jiān)視其過程符合規(guī)定的能力（人員操作技能、設備的配置、環(huán)境條件、測量方法、文件（軟件）等是否滿足測量要求）。監(jiān)視實際上是有效控制測量過程和持續(xù)改進測量管理體系的有效途徑。監(jiān)視應制定所用方法如（核查、比對、統(tǒng)計技術、審核、顧客滿意調查、定期檢查、驗證證明文件等），并應做好監(jiān)視記錄。目前，在審核中發(fā)現(xiàn)對監(jiān)視出現(xiàn)的不符合項也占有一定比例。 ? 3 必須掌握兩個關鍵 ? 關鍵一是企業(yè) 管理者必須高度重視和認清測量管理體系的作用和目的，必須親自抓，才能實現(xiàn)統(tǒng)一管理，才能為實現(xiàn)方針和目標提供必要的資源保障。 ? 關鍵二是企業(yè)必須全員參加，因為測量過程控制涉及各個部門，需要搞好培訓，對照標準逐條落實，使員工能以主人翁的責任感正確處理和解決測量過程出現(xiàn)的問題。 ? 4 需要掌握兩個難點 ? 難點一是ISO10012:2003標準指出：“測量管理體系覆蓋的每一個測量過程都應評價測量不確定度?！币虼?，要求企業(yè)計量職能部門人員需要掌握測量不確定度的概念和基本分析方法，使企業(yè)計量向國際水平靠攏，保證新的測量管理體系的質量。 ? 難點二是將顧客的測量要求轉化為計量要求。因此，要求企業(yè)有關人員需要具有掌握生產工藝過程知識和計量綜合知識，以便準確表述預期用途。 ? 5 開展企業(yè)測量管理體系認證審核的效果 ? 5.1 通過審核，了企業(yè)計量管理和檢測水平，使企業(yè)的計量檢測能力對質量管理、成本管理、節(jié)能降耗、企業(yè)效率發(fā)揮了重要技術保障作用。 5.2 通過審核，使企業(yè)在測量設備管理基礎上建立對測量過程的控制體系，加強對計量數(shù)據(jù)的持續(xù)監(jiān)控，極大地減少了企業(yè)因測量不準造成的風險和后果。 5.3 通過審核，使企業(yè)建立現(xiàn)代計量檢測體系，以便能夠適應經濟和科學發(fā)展的需要，對企業(yè)市場競爭能力，參與國內外招標、簽訂合同時具有穩(wěn)定的計量基礎保證作用。 5.4 通過審核，使企業(yè)計量實驗室環(huán)境條件得到改善。配置了相應的恒溫設施，并對影響實驗室的區(qū)域進行了有效隔離，確保了實驗室的良好工作環(huán)境。 5.5 通過審核，進一步規(guī)范了企業(yè)能源計量器具的配備和準確度等級要求，有效地對企業(yè)開展節(jié)能降耗、生產經營、領導決策提供了更為準確可靠、穩(wěn)定有效的測量數(shù)據(jù)。 ? 6 需高度控制的測量過程范圍 ? 在測量管理體系現(xiàn)場審核過程中發(fā)現(xiàn)，某些企業(yè)列出的需高度控制的測量過程一覽表上只反映了產品制造和質量檢驗范圍內的測量過程，而未將經營管理、、環(huán)保等方面的測量過程列入高度控制。 ? 例如某機械制造廠生產過程中所用的專用校對塞規(guī)是自制的，精度要求到微米級，且專用校對塞規(guī)的檢測是用高精度的三坐標測量儀進行的。該企業(yè)在建立測量管理體系時只將產品在生產制造過程中和質量檢驗過程中的檢測列入需高度控制的測量過程，卻未將專用校對塞規(guī)在生產制造過程中和質量檢驗過程中的檢測列入需高度控制的測量過程。試想：如果專用校對塞規(guī)的檢測結果有誤，那用該專用校對塞規(guī)檢測的產品質量如何得以保證？ ? 也就是說，該產品的檢測結果就會存在一定的風險。作為建立測量管理體系的企業(yè)就應該將專用校對塞規(guī)在生產制造過程中和質量檢驗過程中的檢測列入高度控制的范圍以確保產品的檢測結果準確無誤。GB/T19022-2003/ISO 10012：2003《測量管理體系 測量過程和測量設備的要求》（以下簡稱ISO 10012）的7.2.2測量過程設計中的“指南”已說明“高度的測量過程控制對那些包含有關鍵性的復雜的測量系統(tǒng)，對保證生產的測量以及由于測量結果不正確會引起后續(xù)的昂貴代價的測量來說是合適的”。即需高度控制的測量過程不應該僅僅局限在產品制造和質量檢驗范圍，而應包括企業(yè)的經營管理、能源管理、生產管理、職業(yè)管理、環(huán)境管理以及產品制造前的準備工作等方面的測量過程。 ?
1、 符合性 質量體系文件必須做到以下兩個符合性： (1) 符合企業(yè)的質量方針和目標; (2) 符合所選質量保證模式標準的要求。 這兩個符合性，也是質量體系認證的基本要求。 2、 確定性 在描述任何質量活動過程時，必須使其具有確定性。即何時、何地，由誰，依據(jù)什么文件，怎么做及應保留什么記錄等必須加以明確規(guī)定，排除人為的隨意性。只有這樣才能保證過程的一致性，才能保障產品質量的穩(wěn)定性。 3、 相容性 各種與質量體系有關的文件之間，應保持良好的相容性，即不僅要協(xié)調一致不產生矛盾，而且要各自為實現(xiàn)總目標承擔好相應的任務。從質量策劃開始就應當考慮保持文件的相容性。 4、 可操作性 質量體系文件都必須符合企業(yè)的客觀實際，具有可操作性。這是文件得以有效貫徹實施的重要前提。因此，應該做到編寫人員深入實際進行調查研究，使用人員及時反饋使用中存在的問題，力求盡快改進和完善，確保文件可以操作且行之有效。 5、 系統(tǒng)性 質量體系本應是一個由組織結構、程序、過程和資源構成的有機的整體。而在體系文件編寫的過程中，由于要素及部門人員的分工不同，側重點不同及其局限性，保持全局的系統(tǒng)性較為困難。因此，應該站在系統(tǒng)高度，著重搞清每個程序在體系中的作用，其輸入、輸出與其他程序之間的界面和接口，并施以有效的反饋控制。此外，文件之間的支撐關系必須清晰：質量體系程序要支撐質量手冊，即對質量手冊提出的各種管理要求都有交待、有控制的安排。作業(yè)文件也應如此支撐質量體系程序。 6、 簡化 簡化可獲得如下效果： (1) 節(jié)省; (2) 減少差錯; (3) 降低人員素質和培訓要求。 在市場經濟條件下，人員的流動性增加，簡化的效果更明顯。一個簡化的系統(tǒng)(過程)是更為可靠的系統(tǒng)(過程)。 7、 優(yōu)化 每個程序和過程都應權衡風險、利益和成本，尋找 的折中，從而實現(xiàn)在特定條件下的優(yōu)化目標。 研究優(yōu)化，首先要明確目標，然后要搞清約束條件(包括各種可能的負面效應)，并找出其間的規(guī)律才能尋求 方案。 這種優(yōu)化的思路和方法應貫穿于文件編寫全過程。在文件實施中要繼續(xù)進行動態(tài)優(yōu)化，才能獲得 增值效果。 8、 是質量保證的精髓。在體系文件編寫中，要預先對可能的各影響因素作出有效控制的安排。對質量策劃活動，更應給予特別的關注。還應注意如何發(fā)現(xiàn)潛在的不合格因素并施以措施。 9、 獨立性 在關于質量體系評價方面，應貫徹獨立性原則，使評價人員獨立于被評價的活動(即只能評價與自己無責任和利益關聯(lián)的活動)。只有這樣，才能保證評價的客觀性、真實性和公正性。同理，在設計驗證、確認、質量審核、檢驗等活動中，貫徹獨立性原則也是必要的。 10、 區(qū)別 在各種管理活動中要反對一刀切，實行區(qū)別對待，分類指導，從問題的重要性和實際情況出發(fā)決定對策。如產品質量特性重要度分級、內部審核計劃安排、設備、工裝、檢測設備和計量器具等管理活動中，更宜體現(xiàn)區(qū)別對待，分清輕重緩急，以便把有限的資源投入到需要的方向上去。 11、 閉環(huán) 任何管理活動的安排均應善始善終，并按照PDCA循環(huán)力求不斷改進。開環(huán)意味著管理中斷，半途而廢，前功盡棄。閉環(huán)也是檢查質量體系運行是否正常的一個有效方法。在閉環(huán)管理中，不斷檢查和評價管理的效果是否達到了預期要求，是至關重要的。如合同管理，應從接受合同前的評審、合同執(zhí)行中的控制與協(xié)調，直到能按質、按期交付實施全過程閉環(huán)管理。接口控制不良是造成開環(huán)的“常見病”。 12、 制衡 在管理職責方面，從機構的設置、職能的分配，職責、職權的賦予和相互關系，都應注意到權力的制衡原則，只有權力受到制約，才能避免質量體系過分依賴某一個，才能建立有效的監(jiān)督機制，以保證當偏離質量方針、目標和標準要求時能及時糾正。 有的企業(yè)進行機構“改革”，為了強化生產指揮，將采購、檢驗、生產、技術均歸于一統(tǒng)，其結果生產任務、計劃雖得到更有力的保障，但產品質量卻明顯滑坡。 有些企業(yè)沒有獨立的檢驗部門，獨立的質管部門，使得監(jiān)督、檢驗把關的職能難以實施到位。 13、 補償 所謂補償就是對復雜事物，運用調節(jié)的方法來控制其達到規(guī)定的要求。例如，在一個復雜的尺寸鏈中，要保證 裝配的封閉環(huán)的尺寸精度，簡單而有效的辦法就是增加補償環(huán)后，通過補償環(huán)來調節(jié)，從而控制封閉環(huán)的精度。在質量管理中，也可以運用這一原理，改善控制的效果。如設備、工裝、檢測設備、計量器具的檢查，校準周期就可作為一個補償環(huán)節(jié)，通過及時調節(jié)周期，可實現(xiàn)更有效而節(jié)省的控制。 14、 動態(tài)控制 ISO9000標準要求對質量體系實施動態(tài)管理。從顧客的質量要求，到體系文件和質量活動都應該著眼于動態(tài)控制。 實施動態(tài)控制，要求不斷跟蹤情況的變化和運行實施的效果，并及時、準確反饋信息，調整控制的方法和力度，從而保證質量體系具有健壯性，能不斷適應質量體系環(huán)境條件的變化，持續(xù)有效地運行
