據(jù)上述接近監(jiān)管層人士介紹，REITs試點(diǎn)初期，證監(jiān)會(huì)堅(jiān)持高標(biāo)準(zhǔn)、穩(wěn)起步，明確了適當(dāng)?shù)幕A(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目和資產(chǎn)規(guī)模要求，在項(xiàng)目篩選環(huán)節(jié)，相關(guān)規(guī)則中明確“基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目預(yù)計(jì)未來3年凈現(xiàn)金流分派率原則上不低于4％”；在發(fā)行環(huán)節(jié)，要求以發(fā)行價(jià)格計(jì)算的分派率原則上在4％以上?！霸圏c(diǎn)啟動(dòng)以來，隨著市場(chǎng)利率中樞的下行，上述分派率要求一定程度上影響REITs市場(chǎng)的價(jià)格發(fā)現(xiàn)功能和企業(yè)參與積極性，同時(shí)也不太契合特許經(jīng)營(yíng)權(quán)類項(xiàng)目的收益特征?！鄙鲜鼋咏O(jiān)管層人士表示，為進(jìn)一步優(yōu)化價(jià)格發(fā)現(xiàn)功能，發(fā)起人的參與意愿，增加合格資產(chǎn)規(guī)模，同時(shí)平衡好投融資兩端利益、兼顧市場(chǎng)各方需求，此次《通知》明確，對(duì)于產(chǎn)權(quán)類項(xiàng)目，擬將分派率要求整體微調(diào)為3.8％；對(duì)于特許經(jīng)營(yíng)權(quán)類項(xiàng)目，擬明確使用IRR作為準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)，要求IRR原則上不得低手5％。明明表示，對(duì)于特許經(jīng)營(yíng)權(quán)REITs而言，由于剩余期限內(nèi)的資產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值將逐年遞減并趨于零，原資產(chǎn)和新購(gòu)入資產(chǎn)在運(yùn)營(yíng)年數(shù)上的差異，或影響分派的大小，因此通過IRR這一指標(biāo)對(duì)該類型REITs的收益進(jìn)行衡量具有現(xiàn)實(shí)意義。綜合來看，項(xiàng)目要求的微調(diào)既有助于推動(dòng)更多資產(chǎn)滿足申報(bào)條件，同時(shí)又能夠保證新上市資產(chǎn)在收益方面的吸引力。遼寧鞍山不銹鋼管