房地產(chǎn)ISO9001：2008認證已成為房地產(chǎn)業(yè)的新潮流。房地產(chǎn)業(yè)企業(yè)明顯的體現(xiàn)在認證通過以前質(zhì)量管理體系的運行情況，相對說比較正常和良好（否則也難以通過審核），在質(zhì)量管理體系認證通過以后，一些企業(yè)便產(chǎn)生了松懈思想，從而放寬了對質(zhì)量管理體系運行的維持和監(jiān)督力度，呈現(xiàn)出種種滑坡現(xiàn)象。有的通過了 ISO9000 質(zhì)量管理體系認證的房地產(chǎn)企業(yè)在竣工工程驗收時，反而有合格率下降的現(xiàn)象，這顯然是不正常的。由此，有足夠理由懷疑這些房地產(chǎn)企業(yè)質(zhì)量管理體系運行的符合性和持續(xù)的有效性。顯然，這種情況對那些房地產(chǎn)企業(yè)自身存在和發(fā)展的影響也是頗具危害性的。 對于房地產(chǎn)企業(yè)而言，施工場所分散并且流動性較大，人員波動也比較大，因此，實施 ISO9000 質(zhì)量管理體系相對說難度也比較大一些，從而致使少數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)在運行 ISO9000 質(zhì)量管理體系上存有較多紕漏。然而，誠如 ISO9000：2008 標(biāo)準(zhǔn)所指出的：“質(zhì)量管理體系要求是通用的，適用于所有行業(yè)或經(jīng)濟領(lǐng)城，不論其提供何種類別的產(chǎn)品。 1 管理者重視，質(zhì)量目標(biāo)應(yīng)是“可測量的” 　　房地產(chǎn)企業(yè)在獲得認證后質(zhì)量管理體系持續(xù)正常運行的前提，是得到 管理者或管理者代表的重視和支持。譬如，有的房地產(chǎn)企業(yè)在認證后，組織機構(gòu)就由于各種原因“散架”了，質(zhì)量員（或質(zhì)檢員）也進行調(diào)動，換上了不甚熟悉質(zhì)量管理或檢驗業(yè)務(wù)的人員（按要求應(yīng)經(jīng)培訓(xùn)和考核合格）。眾所周知，組織機構(gòu)是質(zhì)量管理體系運行的基本保證，失去了合適組織機構(gòu)的支撐，質(zhì)量管理體系的正常運行勢必成為一句空話。有了 管理者或管理者代表的重視和支持，類似這種組織機構(gòu)隨意“散架”的事情就不會發(fā)生，人力、物力、財力等各種資源也就能得到一定保證。實際上，質(zhì)量管理體系在運行過程中還會產(chǎn)生各種各樣問題或情況，因此，需要一個發(fā)現(xiàn)問題、解決問題并不斷完善和改進的機制，客觀地說，這種機制的權(quán)威協(xié)調(diào)者非 管理者或管理者代表莫屬。 　　ISO9001：2008 標(biāo)準(zhǔn)對質(zhì)量目標(biāo)的要求之一是“可測量的”。某公司的質(zhì)量目標(biāo)為：“工程竣工驗收合格率 ，創(chuàng)文明標(biāo)化工地 3 項，合同履約率 ，交付后滿意率 ”。這個質(zhì)量目標(biāo)當(dāng)然也有缺陷：一是缺少管理性過程的質(zhì)量目標(biāo)。二是先進性方面尚有不足。但是，它有一個 的優(yōu)點就是“可測量的”。有的房地產(chǎn)企業(yè)的質(zhì)量目標(biāo)中有這么一條“創(chuàng)建 （或精品）工程”，但 （或精品）工程的標(biāo)準(zhǔn)或條件是什么？數(shù)量又是多少？比較籠統(tǒng)無法衡量。也有的房地產(chǎn)企業(yè)其質(zhì)量目標(biāo)為“爭達行業(yè)先進水平”，同樣衡量不了，企業(yè)的質(zhì)量目標(biāo)應(yīng)是經(jīng)過努力可以達到的具體目標(biāo)。同時，浙江景華公司的質(zhì)量目標(biāo)層層分解到各個部門和科室，這樣才能保證其實現(xiàn)。實際上一個企業(yè)質(zhì)量目標(biāo)實現(xiàn)得如何，反過來也顯示出該企業(yè)質(zhì)量管理體系的運行狀態(tài)是否正常和有效。因為，“實踐是檢驗真理的 標(biāo)準(zhǔn)”。 2 不斷提高全員對 ISO9000 標(biāo)準(zhǔn)的理解能力和實踐水平 　　眾所周知，技術(shù)資料、人員因素、機械設(shè)備、環(huán)境條件、規(guī)章制度等各項影響質(zhì)量管理體系運行的要素之中，人員因素是重要的，因為任何事情總要依靠人員來操作和執(zhí)行。對房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)各類人員進行培訓(xùn)和學(xué)習(xí)，是提高人員素質(zhì)的有效途徑。中層以上管理人員及頂目經(jīng)理在認證后應(yīng)再培訓(xùn)，再培訓(xùn)的主要內(nèi)容為 ISO9000：2008 族標(biāo)準(zhǔn)，房地產(chǎn)業(yè)方面的法律和法規(guī)等，由上級建設(shè)部門的領(lǐng)導(dǎo)和專家授課。 　　房地產(chǎn)企業(yè)的管理人員應(yīng)加強對他們的再培訓(xùn)工作。主要培訓(xùn)和學(xué)習(xí)本公司的質(zhì)量管理體系文件以及房地產(chǎn)業(yè)法律法規(guī)等，在可能條件下還可組織專業(yè)人員對相關(guān)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)或技術(shù)規(guī)范進行學(xué)習(xí)和交流，以提高管理意識和技術(shù)水平，可由獲得內(nèi)審員資格的中層領(lǐng)導(dǎo)和相關(guān)技術(shù)人員授課，也可以請相關(guān)專業(yè)的專家指導(dǎo)。由于行業(yè)關(guān)系，房地產(chǎn)企業(yè)的特殊工種（有的還有一定危險性）比較多，所以，這些工種的人員必須經(jīng)培訓(xùn)持證上崗。 　　關(guān)于內(nèi)審員的再學(xué)習(xí)，應(yīng)組織內(nèi)審員進一步學(xué)習(xí)和理解內(nèi)審員的培訓(xùn)教程，相互交流內(nèi)審中的經(jīng)驗和體會。內(nèi)審員的數(shù)量要和本公司的規(guī)模相適應(yīng)，否則應(yīng)增加內(nèi)審員的人數(shù)（需經(jīng)質(zhì)量管理體系認可機構(gòu)培訓(xùn)考核合格并獲證）。請質(zhì)量管理專家進行 ISO9000 族標(biāo)準(zhǔn)的培訓(xùn)和學(xué)習(xí)，強化全員的質(zhì)量意識，以促進本公司管理水平和質(zhì)量保證能力的提高。 3 強化內(nèi)審，不斷完善和改進質(zhì)量管理體系的運行 　　事實上，ISO9000 認證之后的質(zhì)量管理體系也不可能是完善的，它還需要在運行和實施過程中不斷加以改進和充實。如在質(zhì)量管理體系的持續(xù)運行中，發(fā)現(xiàn)質(zhì)量手冊中的一些條款與實際情況不相適應(yīng)；一些程序文件的條款在執(zhí)行和操作時也會發(fā)生許多不符合客觀實際的現(xiàn)象。因此，質(zhì)量手冊和程序文件在實施若干時間后要進行修訂和換版是很正常的事（即使短期內(nèi)不改版，但在質(zhì)量管理體系文件的增刪頁中適時填寫更新情況也屬必要）。至于因為技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)或技術(shù)規(guī)范的修訂，勢必導(dǎo)致相關(guān)原始記錄表式的一定更改。其次，由于顧客申訴或意見反饋，房地產(chǎn)業(yè)市場新的信息，內(nèi)部、外部質(zhì)量審核發(fā)現(xiàn)的問題及相應(yīng)糾正和措施等，均可導(dǎo)致質(zhì)量管理體系文件需要完善和改進。從某種意義上說，質(zhì)量管理體系文件的適時充實、改進和更新正是質(zhì)量管理體系運行、維持和完善中的“寒暑表”。 　　強化內(nèi)審是促進房地產(chǎn)企業(yè)質(zhì)量管理體系持續(xù)運行的不竭的動力，在可能的條件下內(nèi)審結(jié)果也可作為企業(yè)內(nèi)部職能和責(zé)任考核的獎懲依據(jù)。一般地說，每年至少進行一次內(nèi)審，但為了促使質(zhì)量管理體系更好運行（或某些企業(yè)因于行業(yè)的特殊性），也可每年進行二次或兩年進行三次內(nèi)審。如果每年只進行一次內(nèi)審，那么這次內(nèi)審必須包括 ISO9000 標(biāo)準(zhǔn)全部要素和所有部門；如果每年兩次內(nèi)審，那么有一次內(nèi)審可以是 ISO9000 標(biāo)準(zhǔn)部分要素和若干部門。對于內(nèi)審中的不合格項的糾正或措施，必須進行有效跟蹤和記錄。實踐表明，強化內(nèi)審，嚴(yán)于督查，可以有效克服和機構(gòu)內(nèi)部的惰性，增強全體員工的質(zhì)量意識和執(zhí)行質(zhì)量管理體系文件的自覺性，提高企業(yè)的綜合管理水平，有利于形成自我約束、自我改進、自我完善的良性循環(huán)機制。 4 加強管理評審，重視測量儀器設(shè)備的檢定工作 　　管理評審是由 管理者或管理者代表主持的對房地產(chǎn)企業(yè)質(zhì)量管理體系運行狀態(tài)（其適宜性、充分性和持續(xù)有效性如何）的審核。管理評審可以是例行性的，如和內(nèi)審一樣，每年至少進行一次；也可以是有針對性的，在發(fā)現(xiàn)問題（如外審或內(nèi)審中發(fā)現(xiàn)不符合項、客戶的投訴、竣工工程質(zhì)量驗收中發(fā)生較大不合格、施工生產(chǎn)中發(fā)生較大質(zhì)量事故等）之后即時進行。對于例行性的管理評審，如果內(nèi)審已包括 ISO9000 標(biāo)準(zhǔn)全部要素和所有部門，那么管理評審時限于時間和精力，也可選擇 ISO9000 標(biāo)準(zhǔn)部分要素和部門進行；否則必須按 ISO9000 標(biāo)準(zhǔn)全部要素和部門進行（亦算是對內(nèi)審的一種補償）。對于有針對性的管理評審，則其審核計劃應(yīng)圍繞問題所涉及的要素和部門進行制訂，以便做到“對癥下藥、辨證施治”，從而收到事半功倍的效果。通過管理評審， 管理者或管理者代表可以加深對本公司質(zhì)量管理體系運行狀態(tài)的了解，這對于解決各部門協(xié)調(diào)等問題頗有益處，也可以促進質(zhì)量管理體系更加有效地運行。 　　就房地產(chǎn)企業(yè)的實際狀況而言，測量儀器設(shè)備的數(shù)量相對企業(yè)規(guī)模來說比較少，所以，往往被置于無足輕重的地位。在 ISO9000 認證之前由于標(biāo)準(zhǔn)有要求，因此，房地產(chǎn)企業(yè)都能將測量儀器送法定計量機構(gòu)進行檢定，但認證之后不少房地產(chǎn)企業(yè)一怕麻煩二圖省錢，常常不再嚴(yán)格執(zhí)行測量儀器的周期檢定工作。數(shù)年前本地一家市政工程公司在道路施工中，由于一臺水準(zhǔn)儀多年未檢引起失準(zhǔn)，因此，導(dǎo)致施工路面縱向坡度超標(biāo)而返工，既貽誤了工期也造成了經(jīng)濟損失。浙江景華公司則一貫重視測量儀器的年檢和設(shè)備完好率工作，從而使施工生產(chǎn)過程得到有效的控制。ISO9001：2008 標(biāo)準(zhǔn)對監(jiān)視和測量裝置的控制含有 2 方面的要求：一是確定需實施的監(jiān)視和測量。二是確定所需的監(jiān)視和測量裝置。同時，對測量設(shè)備提出了與監(jiān)視和測量的要求相一致的規(guī)定。浙江景華公司對 ISO9001：2008 標(biāo)準(zhǔn)關(guān)于監(jiān)視和測量儀器設(shè)備的要求有比較深刻的理解，并在企業(yè)的質(zhì)量活動中很好地貫徹實施。這是因為認識到量值的溯源性，是 ISO9000 認證之后質(zhì)量管理體系持續(xù)正常運行的一個重要標(biāo)志。

步：質(zhì)量競爭力調(diào)查與評估 企業(yè)的顧客在哪里，質(zhì)量競爭能力如何；這是貫徹ISO/TS16949依然要做的步，而且必須是正確地做。 在這一步的進程中，重點是要理解質(zhì)量經(jīng)營的概念與原理；并用SWOT分析法進行企業(yè)質(zhì)量管理體系的評估。 第二步：質(zhì)量差距與原因 評估出顧客的需求與期望，比對企業(yè)實際的質(zhì)量競爭力；得出企業(yè)的差距。要用因素分析法，指導(dǎo)企業(yè)查找差距的原因；并用相關(guān)的管理方法彌補一些暫時性的技術(shù)差距。對管理、遼寧大連本地觀念等軟件方面的差距，實現(xiàn)一一對應(yīng)改進。 在這一步的進程中，主要是了解現(xiàn)代化管理方法和現(xiàn)代信息的功能作用；能用差距目標(biāo)管理法快速企業(yè)的系統(tǒng)管理。 第三步：體系評估 企業(yè)能進行實際質(zhì)量經(jīng)營狀況的評估，確定企業(yè)體系與經(jīng)營對應(yīng)的一致；突出工作效率在經(jīng)營中的保證作用。 在這一步的進程中，以組織機構(gòu)、遼寧大連本地機制為重點；系統(tǒng)學(xué)習(xí)ISO9000認證標(biāo)準(zhǔn)中質(zhì)量管理體系的功能性原理與概念。 第四步：用ISO9000夯實管理體系與基礎(chǔ) 不要以為通過了ISO9001體系，企業(yè)的管理體系就健全了；實際相當(dāng)多的企業(yè)是形式主義的通過，所以所有企業(yè)全部都要返工。 用ISO9000標(biāo)準(zhǔn)來健全企業(yè)的質(zhì)量管理體系，實際上是拾遺補缺的方法來健全自己的體系；根本不是重新建立一個新體系。 第五步：對五個專業(yè)子體系進行 IATF/TS16949是ISO9000標(biāo)準(zhǔn)在一個特定行業(yè)的深入，結(jié)合該行業(yè)的特點，整合了相關(guān)的多個標(biāo)準(zhǔn)，賦予了更多新的內(nèi)容。它主要增加的內(nèi)容有MSA（測量系統(tǒng)分析）、遼寧大連本地PPAP（生產(chǎn)件批準(zhǔn)程序）、遼寧大連本地SPC（統(tǒng)計過程控制）、遼寧大連本地FMEA（失效模式與后果分析）、遼寧大連本地APQP＆CP（產(chǎn)品質(zhì)量先期策劃及控制計劃）。所以在實施中，要突出五個專業(yè)子體系的： 1、遼寧大連本地產(chǎn)品質(zhì)量先期策劃與控制體系（用企業(yè)實際語言描述）； 2、遼寧大連本地潛在失效模式與后果分析體系（用企業(yè)實際語言描述）； 3、遼寧大連本地測量系統(tǒng)分析與控制體系（按企業(yè)實際描述與講述）； 4、遼寧大連本地統(tǒng)計過程控制體系（按企業(yè)實際描述與講述）； 5、遼寧大連本地生產(chǎn)件批準(zhǔn)體系（用企業(yè)語言描述）。 在這一階段中，要把IATF16949的內(nèi)容變成企業(yè)語言；進行逐步灌輸。并不是把標(biāo)準(zhǔn)拿到企業(yè)直鋪式灌輸，而是通過一些高素質(zhì)的人對企業(yè)與標(biāo)準(zhǔn)的消化吸收；把標(biāo)準(zhǔn)全部變成企業(yè)語言講述。 第六步：按后的標(biāo)準(zhǔn)化體系組織運行 結(jié)合企業(yè)的實際，組織全程運行機制的系統(tǒng)運轉(zhuǎn)；并組織關(guān)鍵的協(xié)調(diào)。在這一階段，要把內(nèi)部審核與管理評審變成企業(yè)自己正?；墓ぷ?；所以特別追求工作的有效性。 IATF/TS1694的目標(biāo)與實施后的評價對象： 1、遼寧大連本地在企業(yè)和供貨商中持續(xù)不斷的改進，包括質(zhì)量改進、遼寧大連本地生產(chǎn)力改進，從而使成本降低； 2、遼寧大連本地強調(diào)缺點的，采用SPC技術(shù)及防錯措施，不合格的發(fā)生，“次就做好”是經(jīng)濟的質(zhì)量成本； 3、遼寧大連本地減少變差和浪費，確保存貨周轉(zhuǎn)及庫存量，強調(diào)質(zhì)量成本，控制非質(zhì)量的額外成本（如待線時間，過多搬運等）； 4、遼寧大連本地注重過程，不僅要對過程結(jié)果進行管理，更強調(diào)對過程本身進行控制，從而有效地使用資源，降低成本，縮短周期； 5、遼寧大連本地注重客戶期望。各種技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)僅能作為合格與不合格的判據(jù)，但并不是合格產(chǎn)品就能產(chǎn)生效益，只有讓用戶完全滿意的產(chǎn)品才能被顧客接收，才能創(chuàng)造價值。因此，質(zhì)量的終標(biāo)準(zhǔn)是用戶完全滿意，用戶滿意是實現(xiàn)質(zhì)量的途徑。 第七步：按顧客實際需求組織模擬評審 對實際產(chǎn)品、遼寧大連本地運輸、遼寧大連本地服務(wù)等進行危機模擬評審，并按系統(tǒng)管理程序進行過程管理。這時才講述標(biāo)準(zhǔn)的條文，供相關(guān)人員對外接口。 第八步：組織外部評審 按外部的要求，組織評審與改進；并指導(dǎo)企業(yè)如何進行改進式創(chuàng)新，來實現(xiàn)企業(yè)質(zhì)量管理體系的機制。