房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)是房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營活動的組織者和承擔(dān)者，擔(dān)負(fù)著開發(fā)過程的組織、指揮、協(xié)調(diào) 與控制的職能。房地產(chǎn)開發(fā)是指取得土地使用權(quán)并在其上改造、生產(chǎn)和建設(shè)的過程，它的根本原料是 土地，它的產(chǎn)品是不動產(chǎn)（包括土地和建筑物）。經(jīng)營是指在開發(fā)的全過程中運籌資金、開辟市場、 組織指揮生產(chǎn)、進行銷售和服務(wù)的經(jīng)濟活動。從房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的職員組成、業(yè)務(wù)特點看，這類企業(yè) 是間接的生產(chǎn)指揮者，是向顧客提供房地產(chǎn)產(chǎn)品和服務(wù)的經(jīng)營者，而不是實物產(chǎn)品的生產(chǎn)者。 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)處理好企業(yè)與外部的關(guān)系，包括企業(yè)與 、企業(yè)與企業(yè)、企業(yè)與顧客之間的 關(guān)系，企業(yè)絕大多數(shù)職員從事的工作也是處理和協(xié)調(diào)這種關(guān)系。 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的對外經(jīng)營活動是通過內(nèi)部管理來實現(xiàn)的。圍繞經(jīng)營活動所進行的計劃、指揮、 協(xié)調(diào)、監(jiān)督和檢查等工作就是ISO9000族質(zhì)量管理和質(zhì)量保證標(biāo)準(zhǔn)所指的對象。因此，房地產(chǎn)開發(fā)企 業(yè)的貫標(biāo)認(rèn)證應(yīng)側(cè)重于經(jīng)營質(zhì)量和服務(wù)質(zhì)量，而非針對實物產(chǎn)品——房產(chǎn)品的質(zhì)量。 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的內(nèi)部行為和活動過程 ISO9000認(rèn)證的重點是房產(chǎn)品質(zhì)量，也是企業(yè)管理和貫標(biāo)認(rèn)證的終目標(biāo)。從表面看，房地 產(chǎn)開發(fā)企業(yè)派出的專門人員或委托工程監(jiān)理公司到施工現(xiàn)場進行質(zhì)量監(jiān)督，對施工組織設(shè)計和施工工 藝工序進行的確認(rèn)和改進，對直接影響房產(chǎn)品實體質(zhì)量的人、機、料、法、環(huán)五大因素進行的監(jiān)督管 理，對產(chǎn)品的過程質(zhì)量進行的檢查（隱蔽工程檢查、中間驗收等），對終產(chǎn)品進行的多道驗收（竣 工驗收、交付驗收和綜合驗收等），似乎是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)參與了實物產(chǎn)品的生產(chǎn)，并對自己經(jīng)營的 房產(chǎn)品實體質(zhì)量進行了直接調(diào)控。其實，即使房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在施工現(xiàn)場查出了質(zhì)量批漏，改進了施 工工藝，提高了房產(chǎn)品實物質(zhì)量，也不意味著這種現(xiàn)場監(jiān)督檢查是房產(chǎn)品質(zhì)量提高的決定因素，房產(chǎn) 品實物質(zhì)量的形成過程也不會成為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的內(nèi)部過程或與分承包方的共同生產(chǎn)過程。 不論是過程控制、檢驗和試驗、不合格品控制、糾正和措施要素，都是針對企業(yè)的內(nèi)部過程 和活動。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與施工承包方及顧客的聯(lián)系主要通過合同的形式實現(xiàn)：通過采購合同完成與 承包方之間的產(chǎn)品交付、資金支付、信息聯(lián)系和反饋；通過銷售合同完成與顧客之間的產(chǎn)品交付、資 金支付、信息聯(lián)系和反饋等。因此，房產(chǎn)品實物質(zhì)量的形成過程是在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)內(nèi)部過程之外完 成的，不是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)貫標(biāo)認(rèn)證的重點，其重點是內(nèi)部行為和活動過程。 企業(yè)監(jiān)督管理行為屬于采購的范疇 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與分承包方簽訂的工程承包合同規(guī)定，分承包方有要求發(fā)包方進行隱蔽工程質(zhì)量 驗收檢查的權(quán)利，也賦予了發(fā)包方有隨時檢查分承包方作業(yè)質(zhì)量和進度的權(quán)利。同時，合同也規(guī)定了 分承包有完成施工作業(yè)、交付房產(chǎn)品的義務(wù)，發(fā)包方有向分承包方支付酬金的義務(wù)。所以，合同的執(zhí) 行過程對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來講是一種采購過程。 ISO 9000族標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定了采購要素，其中有采購驗證的要求。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對施工現(xiàn)場的監(jiān)督檢 查就屬于這種采購驗證的行為，只不過因為建筑的產(chǎn)品特性不同于一般產(chǎn)品，這種采購驗證過程相對 復(fù)雜、特殊和重要。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對所有隱蔽工程的驗收、中間的工程檢驗和竣工驗收等都是對采 購產(chǎn)品質(zhì)量的確認(rèn)和驗證行為，與一般普通產(chǎn)品的進貨檢驗和采購驗證的性質(zhì)相同。 房地產(chǎn)ISO9000認(rèn)證應(yīng)將其所從事的施工過程質(zhì)量控制、進度控制和投資控制歸入采購控制要素。 根據(jù)監(jiān)理合同完成對監(jiān)理方所提供服務(wù)的采購 開發(fā)商聘請監(jiān)理公司來履行對房屋質(zhì)量的控制是一種趨勢。監(jiān)理方與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)簽訂監(jiān)理委 托合同，規(guī)定由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)支付酬金，由監(jiān)理方代表房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)完成施工監(jiān)理任務(wù)。 監(jiān)理委托合同也屬于采購的范疇。施工承包合同采購的是包括承包方服務(wù)在內(nèi)的實物房產(chǎn)品，監(jiān) 理委托合同采購的是一種由監(jiān)理方提供的服務(wù)。因此，應(yīng)通過委托合同，把本屬于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的 采購及采購驗證工作轉(zhuǎn)化為企業(yè)的外部過程。同樣，施工合同中規(guī)定的應(yīng)由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)承擔(dān)的對 房產(chǎn)品的采購驗證責(zé)任，絕大部分也可以通過委托合同由監(jiān)理方承擔(dān)。所以，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在貫標(biāo) 認(rèn)證中應(yīng)該謹(jǐn)慎而正確地處理好對監(jiān)理方所提供服務(wù)的采購控制。 提高開發(fā)經(jīng)營的服務(wù)質(zhì)量 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)是經(jīng)營企業(yè)而非生產(chǎn)企業(yè)，雖然提供的是質(zhì)量要求高的房產(chǎn)品，但改變不了經(jīng)營 服務(wù)的根本性質(zhì)。就像施工承包和監(jiān)理委托一樣，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)主要通過一系列合同間接完成工作 過程，如地質(zhì)勘測委托、工程設(shè)計委托、形象策劃委托、市場調(diào)查委托、動遷和征地委托、銷售和物 業(yè)管理委托等。隨著房地產(chǎn)市場的發(fā)展和分工的日益專業(yè)化，許多過程都將越來越多地通過委托專業(yè) 機構(gòu)來完成。房地產(chǎn)ISO9000認(rèn)證應(yīng)越來越側(cè)重于對合同的管理，通過對企業(yè)履行合同過程的質(zhì)量的 控制，達到間接控制實物產(chǎn)品質(zhì)量的終目的，更好地為顧客服務(wù)。

ISO50001認(rèn)證體系的能源因素評價？ ISO50001認(rèn)證的組織在制定優(yōu)先控制的能源因素準(zhǔn)則時應(yīng)考慮以下內(nèi)容： 能源因素對能源消耗的影響 能源因素對能源利用效率的影響 與法律法規(guī)的符合程度 能源因素產(chǎn)生影響的可能性 能源因素產(chǎn)生影響的頻次 改變能源因素和能源因素影響的技術(shù)難度和費用 相關(guān)方關(guān)注的程度等 通常，評價優(yōu)先控制的能源因素的方法有以下幾種： 專家判斷法：利用專家的知識和經(jīng)驗進行分析判斷。 打分法:按照能源因素發(fā)生的可能性與后果（影響）設(shè)定適宜的計算標(biāo)準(zhǔn)，并進行評分。 水平比較法:同類行業(yè)、同類部門間水平的對比。

深圳ISO認(rèn)證機構(gòu) 設(shè)計和開發(fā)，在GB/T19000-2016中的定義是“將對客體的要求轉(zhuǎn)換為對其更詳細(xì)的要求的一組過程”?？腕w的定義是“可感知或可想象到的任何事物”，示例有：產(chǎn)品、東莞石龍鎮(zhèn)同城服務(wù)、東莞石龍鎮(zhèn)同城過程、東莞石龍鎮(zhèn)同城人員、東莞石龍鎮(zhèn)同城組織、東莞石龍鎮(zhèn)同城體系、東莞石龍鎮(zhèn)同城資源。設(shè)計和開發(fā)的英文是“design and development”，其中development 包含發(fā)展、東莞石龍鎮(zhèn)同城進化的意思，在這里可以理解為包含有“轉(zhuǎn)化、東莞石龍鎮(zhèn)同城進一步細(xì)化、東莞石龍鎮(zhèn)同城具體化”的要求。 深圳ISO9000認(rèn)證機構(gòu) 客戶提供樣品、東莞石龍鎮(zhèn)同城圖紙或其它與預(yù)期交付的產(chǎn)品和服務(wù)有關(guān)的輸入性材料，都需要轉(zhuǎn)化、東莞石龍鎮(zhèn)同城進一步細(xì)化、東莞石龍鎮(zhèn)同城具體化為適用于本企業(yè)的產(chǎn)品要求（產(chǎn)品圖紙、東莞石龍鎮(zhèn)同城配方、東莞石龍鎮(zhèn)同城采購物資和采購要求、東莞石龍鎮(zhèn)同城工藝和質(zhì)檢、東莞石龍鎮(zhèn)同城包裝防護、東莞石龍鎮(zhèn)同城使用的條件等），企業(yè)通常需要提供樣品或模型，向客戶展示將來提供給客戶的是什么樣的產(chǎn)品和服務(wù)，并得到顧客的事先認(rèn)可，或隨項目進展持續(xù)地認(rèn)可。這些經(jīng)營活動體現(xiàn)了“以顧客為關(guān)注焦點”的管理原則，以及企業(yè)滿足顧客要求的能力。 深圳ISO14000認(rèn)證機構(gòu) 實踐中，企業(yè)如要刪減Q8.3章節(jié)，需同時滿足以下條件： 1） 深圳ISO認(rèn)證公司 企業(yè)確實不存在設(shè)計和開發(fā)活動?？梢员憩F(xiàn)為：沒有設(shè)計和開發(fā)人員，沒有設(shè)計開發(fā)項目，沒有參與到產(chǎn)品的研制過程中去。如果存在，刪減必須影響企業(yè)滿足顧客要求的能力。如果存在部分的參與過程，如參與顧客的科研項目中的一個環(huán)節(jié)，或?qū)︻櫩吞峁┑难邪l(fā)結(jié)果提出變更的需求，可以考慮不要全部刪減Q8.3章節(jié)，保留其中的幾個條款；也可以保留整個Q8.3，畢竟，有要求但沒發(fā)生，企業(yè)并沒有過錯，為啥一定要刪減。 2） 深圳ISO10012認(rèn)證機構(gòu) 在合同中已經(jīng)明確（或其它法定要求），企業(yè)不承擔(dān)設(shè)計和開發(fā)的責(zé)任。比如說加工過程中，顧客直接控制樣品的形成，并批準(zhǔn)產(chǎn)品和服務(wù)形成的體系要求，也就是純加工了，是可以刪減。但這種情況在實踐中很少發(fā)生。通常客戶會要求企業(yè)對產(chǎn)品的功能和性能，以及服務(wù)的預(yù)期效果承擔(dān)全部責(zé)任。 深圳ISO認(rèn)證機構(gòu) 如果要求企業(yè)提供樣品確認(rèn)的，企業(yè)試制樣品的過程，難道不是設(shè)計和開發(fā)過程？不控制這個環(huán)節(jié)，企業(yè)的質(zhì)量管理體系能良好地運行？ 3） 深圳ISO50001認(rèn)證機構(gòu) 企業(yè)刪減設(shè)計和開發(fā)，不會影響到企業(yè)為客戶服務(wù)的能力?？蛻舨辉诤跗髽I(yè)是否具備設(shè)計和開發(fā)的能力，沒有設(shè)計和開發(fā)能力，不影響企業(yè)的發(fā)展戰(zhàn)略或競爭優(yōu)勢。 深圳ISO45001認(rèn)證機構(gòu)如果不能同時滿足以上三個條件，而宣稱本企業(yè)不適用Q8.3設(shè)計和開發(fā)條款而刪減它，是不能被接受的。