步：質(zhì)量競(jìng)爭(zhēng)力調(diào)查與評(píng)估 企業(yè)的顧客在哪里，質(zhì)量競(jìng)爭(zhēng)能力如何；這是貫徹ISO/TS16949依然要做的步，而且必須是正確地做。 在這一步的進(jìn)程中，重點(diǎn)是要理解質(zhì)量經(jīng)營(yíng)的概念與原理；并用SWOT分析法進(jìn)行企業(yè)質(zhì)量管理體系的評(píng)估。 第二步：質(zhì)量差距與原因 評(píng)估出顧客的需求與期望，比對(duì)企業(yè)實(shí)際的質(zhì)量競(jìng)爭(zhēng)力；得出企業(yè)的差距。要用因素分析法，指導(dǎo)企業(yè)查找差距的原因；并用相關(guān)的管理方法彌補(bǔ)一些暫時(shí)性的技術(shù)差距。對(duì)管理、漳州薌城本地觀念等軟件方面的差距，實(shí)現(xiàn)一一對(duì)應(yīng)改進(jìn)。 在這一步的進(jìn)程中，主要是了解現(xiàn)代化管理方法和現(xiàn)代信息的功能作用；能用差距目標(biāo)管理法快速企業(yè)的系統(tǒng)管理。 第三步：體系評(píng)估 企業(yè)能進(jìn)行實(shí)際質(zhì)量經(jīng)營(yíng)狀況的評(píng)估，確定企業(yè)體系與經(jīng)營(yíng)對(duì)應(yīng)的一致；突出工作效率在經(jīng)營(yíng)中的保證作用。 在這一步的進(jìn)程中，以組織機(jī)構(gòu)、漳州薌城本地機(jī)制為重點(diǎn)；系統(tǒng)學(xué)習(xí)ISO9000認(rèn)證標(biāo)準(zhǔn)中質(zhì)量管理體系的功能性原理與概念。 第四步：用ISO9000夯實(shí)管理體系與基礎(chǔ) 不要以為通過(guò)了ISO9001體系，企業(yè)的管理體系就健全了；實(shí)際相當(dāng)多的企業(yè)是形式主義的通過(guò)，所以所有企業(yè)全部都要返工。 用ISO9000標(biāo)準(zhǔn)來(lái)健全企業(yè)的質(zhì)量管理體系，實(shí)際上是拾遺補(bǔ)缺的方法來(lái)健全自己的體系；根本不是重新建立一個(gè)新體系。 第五步：對(duì)五個(gè)專業(yè)子體系進(jìn)行 IATF/TS16949是ISO9000標(biāo)準(zhǔn)在一個(gè)特定行業(yè)的深入，結(jié)合該行業(yè)的特點(diǎn)，整合了相關(guān)的多個(gè)標(biāo)準(zhǔn)，賦予了更多新的內(nèi)容。它主要增加的內(nèi)容有MSA（測(cè)量系統(tǒng)分析）、漳州薌城本地PPAP（生產(chǎn)件批準(zhǔn)程序）、漳州薌城本地SPC（統(tǒng)計(jì)過(guò)程控制）、漳州薌城本地FMEA（失效模式與后果分析）、漳州薌城本地APQP＆CP（產(chǎn)品質(zhì)量先期策劃及控制計(jì)劃）。所以在實(shí)施中，要突出五個(gè)專業(yè)子體系的： 1、漳州薌城本地產(chǎn)品質(zhì)量先期策劃與控制體系（用企業(yè)實(shí)際語(yǔ)言描述）； 2、漳州薌城本地潛在失效模式與后果分析體系（用企業(yè)實(shí)際語(yǔ)言描述）； 3、漳州薌城本地測(cè)量系統(tǒng)分析與控制體系（按企業(yè)實(shí)際描述與講述）； 4、漳州薌城本地統(tǒng)計(jì)過(guò)程控制體系（按企業(yè)實(shí)際描述與講述）； 5、漳州薌城本地生產(chǎn)件批準(zhǔn)體系（用企業(yè)語(yǔ)言描述）。 在這一階段中，要把IATF16949的內(nèi)容變成企業(yè)語(yǔ)言；進(jìn)行逐步灌輸。并不是把標(biāo)準(zhǔn)拿到企業(yè)直鋪式灌輸，而是通過(guò)一些高素質(zhì)的人對(duì)企業(yè)與標(biāo)準(zhǔn)的消化吸收；把標(biāo)準(zhǔn)全部變成企業(yè)語(yǔ)言講述。 第六步：按后的標(biāo)準(zhǔn)化體系組織運(yùn)行 結(jié)合企業(yè)的實(shí)際，組織全程運(yùn)行機(jī)制的系統(tǒng)運(yùn)轉(zhuǎn)；并組織關(guān)鍵的協(xié)調(diào)。在這一階段，要把內(nèi)部審核與管理評(píng)審變成企業(yè)自己正?；墓ぷ鳎凰蕴貏e追求工作的有效性。 IATF/TS1694的目標(biāo)與實(shí)施后的評(píng)價(jià)對(duì)象： 1、漳州薌城本地在企業(yè)和供貨商中持續(xù)不斷的改進(jìn)，包括質(zhì)量改進(jìn)、漳州薌城本地生產(chǎn)力改進(jìn)，從而使成本降低； 2、漳州薌城本地強(qiáng)調(diào)缺點(diǎn)的，采用SPC技術(shù)及防錯(cuò)措施，不合格的發(fā)生，“次就做好”是經(jīng)濟(jì)的質(zhì)量成本； 3、漳州薌城本地減少變差和浪費(fèi)，確保存貨周轉(zhuǎn)及庫(kù)存量，強(qiáng)調(diào)質(zhì)量成本，控制非質(zhì)量的額外成本（如待線時(shí)間，過(guò)多搬運(yùn)等）； 4、漳州薌城本地注重過(guò)程，不僅要對(duì)過(guò)程結(jié)果進(jìn)行管理，更強(qiáng)調(diào)對(duì)過(guò)程本身進(jìn)行控制，從而有效地使用資源，降低成本，縮短周期； 5、漳州薌城本地注重客戶期望。各種技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)僅能作為合格與不合格的判據(jù)，但并不是合格產(chǎn)品就能產(chǎn)生效益，只有讓用戶完全滿意的產(chǎn)品才能被顧客接收，才能創(chuàng)造價(jià)值。因此，質(zhì)量的終標(biāo)準(zhǔn)是用戶完全滿意，用戶滿意是實(shí)現(xiàn)質(zhì)量的途徑。 第七步：按顧客實(shí)際需求組織模擬評(píng)審 對(duì)實(shí)際產(chǎn)品、漳州薌城本地運(yùn)輸、漳州薌城本地服務(wù)等進(jìn)行危機(jī)模擬評(píng)審，并按系統(tǒng)管理程序進(jìn)行過(guò)程管理。這時(shí)才講述標(biāo)準(zhǔn)的條文，供相關(guān)人員對(duì)外接口。 第八步：組織外部評(píng)審 按外部的要求，組織評(píng)審與改進(jìn)；并指導(dǎo)企業(yè)如何進(jìn)行改進(jìn)式創(chuàng)新，來(lái)實(shí)現(xiàn)企業(yè)質(zhì)量管理體系的機(jī)制。

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的組織者和承擔(dān)者，擔(dān)負(fù)著開(kāi)發(fā)過(guò)程的組織、指揮、協(xié)調(diào) 與控制的職能。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)是指取得土地使用權(quán)并在其上改造、生產(chǎn)和建設(shè)的過(guò)程，它的根本原料是 土地，它的產(chǎn)品是不動(dòng)產(chǎn)（包括土地和建筑物）。經(jīng)營(yíng)是指在開(kāi)發(fā)的全過(guò)程中運(yùn)籌資金、開(kāi)辟市場(chǎng)、 組織指揮生產(chǎn)、進(jìn)行銷售和服務(wù)的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)。從房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的職員組成、業(yè)務(wù)特點(diǎn)看，這類企業(yè) 是間接的生產(chǎn)指揮者，是向顧客提供房地產(chǎn)產(chǎn)品和服務(wù)的經(jīng)營(yíng)者，而不是實(shí)物產(chǎn)品的生產(chǎn)者。 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)處理好企業(yè)與外部的關(guān)系，包括企業(yè)與 、企業(yè)與企業(yè)、企業(yè)與顧客之間的 關(guān)系，企業(yè)絕大多數(shù)職員從事的工作也是處理和協(xié)調(diào)這種關(guān)系。 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的對(duì)外經(jīng)營(yíng)活動(dòng)是通過(guò)內(nèi)部管理來(lái)實(shí)現(xiàn)的。圍繞經(jīng)營(yíng)活動(dòng)所進(jìn)行的計(jì)劃、指揮、 協(xié)調(diào)、監(jiān)督和檢查等工作就是ISO9000族質(zhì)量管理和質(zhì)量保證標(biāo)準(zhǔn)所指的對(duì)象。因此，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企 業(yè)的貫標(biāo)認(rèn)證應(yīng)側(cè)重于經(jīng)營(yíng)質(zhì)量和服務(wù)質(zhì)量，而非針對(duì)實(shí)物產(chǎn)品——房產(chǎn)品的質(zhì)量。 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的內(nèi)部行為和活動(dòng)過(guò)程 ISO9000認(rèn)證的重點(diǎn)是房產(chǎn)品質(zhì)量，也是企業(yè)管理和貫標(biāo)認(rèn)證的終目標(biāo)。從表面看，房地 產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)派出的專門人員或委托工程監(jiān)理公司到施工現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行質(zhì)量監(jiān)督，對(duì)施工組織設(shè)計(jì)和施工工 藝工序進(jìn)行的確認(rèn)和改進(jìn)，對(duì)直接影響房產(chǎn)品實(shí)體質(zhì)量的人、機(jī)、料、法、環(huán)五大因素進(jìn)行的監(jiān)督管 理，對(duì)產(chǎn)品的過(guò)程質(zhì)量進(jìn)行的檢查（隱蔽工程檢查、中間驗(yàn)收等），對(duì)終產(chǎn)品進(jìn)行的多道驗(yàn)收（竣 工驗(yàn)收、交付驗(yàn)收和綜合驗(yàn)收等），似乎是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)參與了實(shí)物產(chǎn)品的生產(chǎn)，并對(duì)自己經(jīng)營(yíng)的 房產(chǎn)品實(shí)體質(zhì)量進(jìn)行了直接調(diào)控。其實(shí)，即使房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在施工現(xiàn)場(chǎng)查出了質(zhì)量批漏，改進(jìn)了施 工工藝，提高了房產(chǎn)品實(shí)物質(zhì)量，也不意味著這種現(xiàn)場(chǎng)監(jiān)督檢查是房產(chǎn)品質(zhì)量提高的決定因素，房產(chǎn) 品實(shí)物質(zhì)量的形成過(guò)程也不會(huì)成為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的內(nèi)部過(guò)程或與分承包方的共同生產(chǎn)過(guò)程。 不論是過(guò)程控制、檢驗(yàn)和試驗(yàn)、不合格品控制、糾正和措施要素，都是針對(duì)企業(yè)的內(nèi)部過(guò)程 和活動(dòng)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)與施工承包方及顧客的聯(lián)系主要通過(guò)合同的形式實(shí)現(xiàn)：通過(guò)采購(gòu)合同完成與 承包方之間的產(chǎn)品交付、資金支付、信息聯(lián)系和反饋；通過(guò)銷售合同完成與顧客之間的產(chǎn)品交付、資 金支付、信息聯(lián)系和反饋等。因此，房產(chǎn)品實(shí)物質(zhì)量的形成過(guò)程是在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)內(nèi)部過(guò)程之外完 成的，不是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)貫標(biāo)認(rèn)證的重點(diǎn)，其重點(diǎn)是內(nèi)部行為和活動(dòng)過(guò)程。 企業(yè)監(jiān)督管理行為屬于采購(gòu)的范疇 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)與分承包方簽訂的工程承包合同規(guī)定，分承包方有要求發(fā)包方進(jìn)行隱蔽工程質(zhì)量 驗(yàn)收檢查的權(quán)利，也賦予了發(fā)包方有隨時(shí)檢查分承包方作業(yè)質(zhì)量和進(jìn)度的權(quán)利。同時(shí)，合同也規(guī)定了 分承包有完成施工作業(yè)、交付房產(chǎn)品的義務(wù)，發(fā)包方有向分承包方支付酬金的義務(wù)。所以，合同的執(zhí) 行過(guò)程對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)來(lái)講是一種采購(gòu)過(guò)程。 ISO 9000族標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定了采購(gòu)要素，其中有采購(gòu)驗(yàn)證的要求。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)對(duì)施工現(xiàn)場(chǎng)的監(jiān)督檢 查就屬于這種采購(gòu)驗(yàn)證的行為，只不過(guò)因?yàn)榻ㄖ漠a(chǎn)品特性不同于一般產(chǎn)品，這種采購(gòu)驗(yàn)證過(guò)程相對(duì) 復(fù)雜、特殊和重要。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)對(duì)所有隱蔽工程的驗(yàn)收、中間的工程檢驗(yàn)和竣工驗(yàn)收等都是對(duì)采 購(gòu)產(chǎn)品質(zhì)量的確認(rèn)和驗(yàn)證行為，與一般普通產(chǎn)品的進(jìn)貨檢驗(yàn)和采購(gòu)驗(yàn)證的性質(zhì)相同。 房地產(chǎn)ISO9000認(rèn)證應(yīng)將其所從事的施工過(guò)程質(zhì)量控制、進(jìn)度控制和投資控制歸入采購(gòu)控制要素。 根據(jù)監(jiān)理合同完成對(duì)監(jiān)理方所提供服務(wù)的采購(gòu) 開(kāi)發(fā)商聘請(qǐng)監(jiān)理公司來(lái)履行對(duì)房屋質(zhì)量的控制是一種趨勢(shì)。監(jiān)理方與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)簽訂監(jiān)理委 托合同，規(guī)定由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)支付酬金，由監(jiān)理方代表房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)完成施工監(jiān)理任務(wù)。 監(jiān)理委托合同也屬于采購(gòu)的范疇。施工承包合同采購(gòu)的是包括承包方服務(wù)在內(nèi)的實(shí)物房產(chǎn)品，監(jiān) 理委托合同采購(gòu)的是一種由監(jiān)理方提供的服務(wù)。因此，應(yīng)通過(guò)委托合同，把本屬于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的 采購(gòu)及采購(gòu)驗(yàn)證工作轉(zhuǎn)化為企業(yè)的外部過(guò)程。同樣，施工合同中規(guī)定的應(yīng)由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)承擔(dān)的對(duì) 房產(chǎn)品的采購(gòu)驗(yàn)證責(zé)任，絕大部分也可以通過(guò)委托合同由監(jiān)理方承擔(dān)。所以，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在貫標(biāo) 認(rèn)證中應(yīng)該謹(jǐn)慎而正確地處理好對(duì)監(jiān)理方所提供服務(wù)的采購(gòu)控制。 提高開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)的服務(wù)質(zhì)量 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)是經(jīng)營(yíng)企業(yè)而非生產(chǎn)企業(yè)，雖然提供的是質(zhì)量要求高的房產(chǎn)品，但改變不了經(jīng)營(yíng) 服務(wù)的根本性質(zhì)。就像施工承包和監(jiān)理委托一樣，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)主要通過(guò)一系列合同間接完成工作 過(guò)程，如地質(zhì)勘測(cè)委托、工程設(shè)計(jì)委托、形象策劃委托、市場(chǎng)調(diào)查委托、動(dòng)遷和征地委托、銷售和物 業(yè)管理委托等。隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展和分工的日益專業(yè)化，許多過(guò)程都將越來(lái)越多地通過(guò)委托專業(yè) 機(jī)構(gòu)來(lái)完成。房地產(chǎn)ISO9000認(rèn)證應(yīng)越來(lái)越側(cè)重于對(duì)合同的管理，通過(guò)對(duì)企業(yè)履行合同過(guò)程的質(zhì)量的 控制，達(dá)到間接控制實(shí)物產(chǎn)品質(zhì)量的終目的，更好地為顧客服務(wù)。