1.ISO9000標準簡介 ISO是“國際標準化組織”的英語簡稱。其全稱是InternationalOrganizationforStandardization。ISO標準由技術委員會（TECHNICALCOMMITTEES簡稱TC）制訂。ISO共有200多個技術委員會，ISO9000是指質(zhì)量管理體系標準，它不是指一個標準，而是一族標準的統(tǒng)稱。ISO9000是由TC176（TC176指質(zhì)量管理體系技術委員會）制定的所有國際標準。ISO9000是ISO發(fā)布之12000多個標準中暢銷、普遍的產(chǎn)品。 2.ISO9000族標準的構成 2008版ISO9000族標準包括以下一組密切相關的質(zhì)量管理體系核心標準： a.ISO9000《質(zhì)量管理體系結構基礎和術語》，表述質(zhì)量管理體系基礎知識，并規(guī)定質(zhì)量管理體系術語。 b.ISO9001《質(zhì)量管理體系要求》，規(guī)定質(zhì)量管理體系要求，用于證實組織具有提供滿足顧客要求和適用法規(guī)要求的產(chǎn)品的能力，目的在于增于顧客滿意。 c.ISO9004《質(zhì)量管理體系業(yè)績改進指南》，提供考慮質(zhì)量管理體系的有效性和效率兩方面的指南。該標準的目的是促進組織業(yè)績改進和使顧客及其他相關方滿意。 d.ISO19011《質(zhì)量和(或)環(huán)境管理體系審核指南》 3.推行ISO9000的好處 a.強化品質(zhì)管理，提高企業(yè)效益；增強客戶信心，擴大市場份額 b.獲得了國際貿(mào)易綠卡----“通行證”，了國際貿(mào)易壁壘 c.節(jié)省了第二方審核的精力和費用 d.在產(chǎn)品品質(zhì)競爭中永遠立于不敗之地 e.有利于國際間的經(jīng)濟合作和技術交流 f.強化企業(yè)內(nèi)部管理，穩(wěn)定經(jīng)營運作，減少因員工辭工造成的技術或質(zhì)量波動。 g.提高企業(yè)形象 4.ISO9000：2008標準的主要變化 相對于ISO9001:2000版標準，ISO/DIS9001:2008標準的主要變化包括： (1)有關法律法規(guī)的要求方面。在“引言”中，有修改 (2)有關產(chǎn)品范圍的方面。 (3)有關外程方面。在“4.1總要求”中， (4)有關形成文件的程序方面。 (5)有關外來文件方面。在“4.2.3文件控制f)條 (6)有關管理者代表方面。 (7)有關人力資源方面。在“6.2.2能力、培訓和意識b)、c) (8)有關基礎設施方面。在“6.3基礎設施 (9)有關工作環(huán)境方面。在“6.4工作環(huán)境”中，增加了“注” (10)有關交付后活動的方面。在“7.2.1與產(chǎn)品有關的要求的確定”中，增加“注” (11)有關設計和開發(fā)策劃方面。在“7.3.1設計和開發(fā)策劃”中，增加“注” (12)有關設計和開發(fā)輸出方面。在“7.3.3設計和開發(fā)輸出”中，增加了“注” (13)有關監(jiān)視和測量狀態(tài)標識方面。在“7.5.3標識和可追溯性”有修改 (14)有關顧客財產(chǎn)方面。在“7.5.4顧客財產(chǎn)”中，將“注”修改，表明個人信息也屬于顧客財產(chǎn)。 (15)有關監(jiān)視和測量裝置的控制方面。在“7.6監(jiān)視和測量裝置的控制”中，增加了“注”，對使用計算機軟件的情況給出了說明。 (16)在顧客滿意方面。在“8.2.1顧客滿意”中增加了“注”。對監(jiān)視顧客感受方面給出了進一步的說明。 (17)有關過程的監(jiān)視和測量方面。在“8.2.3過程的監(jiān)視和測量”中，增加了“注”，對識別和控制所需監(jiān)視和測量的過程做了說明。 (18)有關放行產(chǎn)品和交付服務方面。在“8.2.4產(chǎn)品的監(jiān)視和測量”有修改 ISO代表國際標準化組織，它是由多個 標準機構組成的國際聯(lián)盟。ISO現(xiàn)已有100多個成員。ISO9000是一個質(zhì)量體系標準系列的統(tǒng)稱。 國軍標GJB9001B-2009 一、實施軍品認證工作的依據(jù) 1.《中國人民解放軍裝備條例》第143條規(guī)定“質(zhì)量體系評定不合格的單位不能承擔裝備科研、生產(chǎn)和維修任務”。 2.總裝備部對《裝備承制單位資格審查規(guī)范（試行）》中規(guī)定：需審查第三方質(zhì)量管理體系認證的有效性。 3.中國人民解放軍總裝備部裝電字[2001]第220號規(guī)定，國軍標《質(zhì)量管理體系要求》是各裝備管理部門對軍品承制單位提出質(zhì)量管理體系要求和實施質(zhì)量管理體系審核的依據(jù)。 4.軍工產(chǎn)品質(zhì)量體系認證委員會《軍工產(chǎn)品承制單位質(zhì)量保證體系認證管理實施細則》。 二、申請軍品認證條件及要求 1.申請GJB9001B認證組織是為實施和保障軍事行動的武器、武器系統(tǒng)和軍事技術器材承擔論證、研制、生產(chǎn)、維修任務的組織，或是與之配套的整機、部件、組件、器件和材料生產(chǎn)組織，或是為武器裝備進行試驗、貯存和工程建設等的組織； 2.初次認證申請組織，申請書需請軍方用戶簽署意見并蓋章確認，同時填寫《產(chǎn)品所在階段情況調(diào)查表》。如該申請組織是部隊，可由上級主管部門簽字、蓋章。對于民營企業(yè)申請軍品時，需有軍代表的意見書，其內(nèi)容至少包括：人員狀況；技術、設備情況；產(chǎn)品質(zhì)量狀況；對配套企業(yè)，要注明產(chǎn)品與裝備的關系(用在什么地方)；說明生產(chǎn)的產(chǎn)品與軍方單位的關系。 3.認證審核前按GJB9001B－2009標準建立管理體系，并運行3個月以上時間。有軍品訂貨及交付發(fā)生，且現(xiàn)場審核時應有軍品生產(chǎn)。 4.現(xiàn)場審核時由上述軍代表和認證中心審核組進行溝通座談并形成《軍代表對受審核方質(zhì)量體系有效性意見評價表》。 三、軍品認證注冊的性質(zhì) 1.軍品認證注冊是政府和軍方的行為，反映和代表了武器裝備顧客的利益； 2.認證注冊具有事實上的強制性，國軍標質(zhì)量管理體系認證說明了組織承擔軍品任務的能力； 3.認證機構無權批準給受審方發(fā)。批準權在軍工產(chǎn)品質(zhì)量體系認證委員會。委員會是由總裝備部領導、各軍兵種裝備部門領導以及工業(yè)部門、專家代表組成的軍品質(zhì)量管理體系合格評定領導機構，具有權威性和廣泛的代表性。 四、初次審核、監(jiān)督審核、綜合評議和特殊審核 1.初次審核分二個階段進行。 階段審核主要涉及：文審、與軍代表或顧客座談、了解體系的建立與運行情況、確認審核范圍及標準刪減內(nèi)容等。第二階段現(xiàn)場審核通常在 階段審核提出問題關閉后進行，并與 階段間隔時間不超過4個月，以審核計劃安排為準。第二階段審核是全部門、全產(chǎn)品、全過程、全要求覆蓋的符合性審核。 2.獲準注冊的有效期為4年，認證周期以注冊時間為開始。在此期間通常進行3次監(jiān)督審核(不含非例行)，時間間隔不超過12個月一次。 3.綜合評議應在有效期截止前至少12個月由獲證組織向中心提出申請，遲于有效期截止前6個月且距離上次監(jiān)督審核不超過12個月進行。 4.在有效期內(nèi)對涉及體系變更、地址搬遷、產(chǎn)品范圍的增減等均需按要求進行變更部分的特殊審核，并換發(fā)新認證。特殊審核可結合監(jiān)督審核時間進行。 5.如出現(xiàn)嚴重影響獲證組織的活動和運作的變更（如所有權、人員、現(xiàn)場、設備等）時，或者對投訴、其他信息的分析表明獲證組織可能影響認證要求時，中心需進行非例行的監(jiān)督審核或提前綜合評議。 6.在認證注冊有效期內(nèi)的換發(fā)情況，須同時交回原。 五、軍品認證注冊呈報審批程序 經(jīng)認證中心主任審查---報軍認委秘書長審批---報工業(yè)主管部門的軍認委委員審批---報認證產(chǎn)品顧客所涉及到的軍認委委員審批---報軍認委副主任委員審批---報軍認委主任委員審批---頒發(fā)。 備注：GJB9001B-2009于2010年4月1日實施。參照 標準換版的做法,GJB9001A-2001向GJB9001B-2009轉(zhuǎn)換的時間為兩年(2010年4月1日至2012年3月31日)。 軍用產(chǎn)品的顧客是軍方，軍方對軍用產(chǎn)品的要求和期望代表了 的需求。因此，在GJB9001B-2009中除了充分體現(xiàn)滿足軍方對產(chǎn)品質(zhì)量和質(zhì)量管理體系的要求外，還增加了資質(zhì)的某些質(zhì)量活動要征求顧客同意的內(nèi)容。這樣做既可以加強組織與顧客的溝通，落實顧客的監(jiān)督，也充分體現(xiàn)了以顧客為關注焦點的思想。但值得注意的是，顧客的認可或同意，不能造成責任的轉(zhuǎn)移，不能免除組織提供符合要求事項的責任。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)是房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營活動的組織者和承擔者，擔負著開發(fā)過程的組織、指揮、協(xié)調(diào) 與控制的職能。房地產(chǎn)開發(fā)是指取得土地使用權并在其上改造、生產(chǎn)和建設的過程，它的根本原料是 土地，它的產(chǎn)品是不動產(chǎn)（包括土地和建筑物）。經(jīng)營是指在開發(fā)的全過程中運籌資金、開辟市場、 組織指揮生產(chǎn)、進行銷售和服務的經(jīng)濟活動。從房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的職員組成、業(yè)務特點看，這類企業(yè) 是間接的生產(chǎn)指揮者，是向顧客提供房地產(chǎn)產(chǎn)品和服務的經(jīng)營者，而不是實物產(chǎn)品的生產(chǎn)者。 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應處理好企業(yè)與外部的關系，包括企業(yè)與 、企業(yè)與企業(yè)、企業(yè)與顧客之間的 關系，企業(yè)絕大多數(shù)職員從事的工作也是處理和協(xié)調(diào)這種關系。 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的對外經(jīng)營活動是通過內(nèi)部管理來實現(xiàn)的。圍繞經(jīng)營活動所進行的計劃、指揮、 協(xié)調(diào)、監(jiān)督和檢查等工作就是ISO9000族質(zhì)量管理和質(zhì)量保證標準所指的對象。因此，房地產(chǎn)開發(fā)企 業(yè)的貫標認證應側重于經(jīng)營質(zhì)量和服務質(zhì)量，而非針對實物產(chǎn)品——房產(chǎn)品的質(zhì)量。 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的內(nèi)部行為和活動過程 ISO9000認證的重點是房產(chǎn)品質(zhì)量，也是企業(yè)管理和貫標認證的終目標。從表面看，房地 產(chǎn)開發(fā)企業(yè)派出的專門人員或委托工程監(jiān)理公司到施工現(xiàn)場進行質(zhì)量監(jiān)督，對施工組織設計和施工工 藝工序進行的確認和改進，對直接影響房產(chǎn)品實體質(zhì)量的人、機、料、法、環(huán)五大因素進行的監(jiān)督管 理，對產(chǎn)品的過程質(zhì)量進行的檢查（隱蔽工程檢查、中間驗收等），對終產(chǎn)品進行的多道驗收（竣 工驗收、交付驗收和綜合驗收等），似乎是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)參與了實物產(chǎn)品的生產(chǎn)，并對自己經(jīng)營的 房產(chǎn)品實體質(zhì)量進行了直接調(diào)控。其實，即使房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在施工現(xiàn)場查出了質(zhì)量批漏，改進了施 工工藝，提高了房產(chǎn)品實物質(zhì)量，也不意味著這種現(xiàn)場監(jiān)督檢查是房產(chǎn)品質(zhì)量提高的決定因素，房產(chǎn) 品實物質(zhì)量的形成過程也不會成為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的內(nèi)部過程或與分承包方的共同生產(chǎn)過程。 不論是過程控制、檢驗和試驗、不合格品控制、糾正和措施要素，都是針對企業(yè)的內(nèi)部過程 和活動。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與施工承包方及顧客的聯(lián)系主要通過合同的形式實現(xiàn)：通過采購合同完成與 承包方之間的產(chǎn)品交付、資金支付、信息聯(lián)系和反饋；通過銷售合同完成與顧客之間的產(chǎn)品交付、資 金支付、信息聯(lián)系和反饋等。因此，房產(chǎn)品實物質(zhì)量的形成過程是在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)內(nèi)部過程之外完 成的，不是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)貫標認證的重點，其重點是內(nèi)部行為和活動過程。 企業(yè)監(jiān)督管理行為屬于采購的范疇 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與分承包方簽訂的工程承包合同規(guī)定，分承包方有要求發(fā)包方進行隱蔽工程質(zhì)量 驗收檢查的權利，也賦予了發(fā)包方有隨時檢查分承包方作業(yè)質(zhì)量和進度的權利。同時，合同也規(guī)定了 分承包有完成施工作業(yè)、交付房產(chǎn)品的義務，發(fā)包方有向分承包方支付酬金的義務。所以，合同的執(zhí) 行過程對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來講是一種采購過程。 ISO 9000族標準規(guī)定了采購要素，其中有采購驗證的要求。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對施工現(xiàn)場的監(jiān)督檢 查就屬于這種采購驗證的行為，只不過因為建筑的產(chǎn)品特性不同于一般產(chǎn)品，這種采購驗證過程相對 復雜、特殊和重要。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對所有隱蔽工程的驗收、中間的工程檢驗和竣工驗收等都是對采 購產(chǎn)品質(zhì)量的確認和驗證行為，與一般普通產(chǎn)品的進貨檢驗和采購驗證的性質(zhì)相同。 房地產(chǎn)ISO9000認證應將其所從事的施工過程質(zhì)量控制、進度控制和投資控制歸入采購控制要素。 根據(jù)監(jiān)理合同完成對監(jiān)理方所提供服務的采購 開發(fā)商聘請監(jiān)理公司來履行對房屋質(zhì)量的控制是一種趨勢。監(jiān)理方與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)簽訂監(jiān)理委 托合同，規(guī)定由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)支付酬金，由監(jiān)理方代表房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)完成施工監(jiān)理任務。 監(jiān)理委托合同也屬于采購的范疇。施工承包合同采購的是包括承包方服務在內(nèi)的實物房產(chǎn)品，監(jiān) 理委托合同采購的是一種由監(jiān)理方提供的服務。因此，應通過委托合同，把本屬于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的 采購及采購驗證工作轉(zhuǎn)化為企業(yè)的外部過程。同樣，施工合同中規(guī)定的應由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)承擔的對 房產(chǎn)品的采購驗證責任，絕大部分也可以通過委托合同由監(jiān)理方承擔。所以，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在貫標 認證中應該謹慎而正確地處理好對監(jiān)理方所提供服務的采購控制。 提高開發(fā)經(jīng)營的服務質(zhì)量 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)是經(jīng)營企業(yè)而非生產(chǎn)企業(yè)，雖然提供的是質(zhì)量要求高的房產(chǎn)品，但改變不了經(jīng)營 服務的根本性質(zhì)。就像施工承包和監(jiān)理委托一樣，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)主要通過一系列合同間接完成工作 過程，如地質(zhì)勘測委托、工程設計委托、形象策劃委托、市場調(diào)查委托、動遷和征地委托、銷售和物 業(yè)管理委托等。隨著房地產(chǎn)市場的發(fā)展和分工的日益專業(yè)化，許多過程都將越來越多地通過委托專業(yè) 機構來完成。房地產(chǎn)ISO9000認證應越來越側重于對合同的管理，通過對企業(yè)履行合同過程的質(zhì)量的 控制，達到間接控制實物產(chǎn)品質(zhì)量的終目的，更好地為顧客服務。