物業(yè)管理作為物業(yè)的后期管理，是確保物業(yè)保值增值的重要手段。在我國，物業(yè)管理尚屬起步晚的"朝陽產(chǎn)業(yè)"， 但從目前物業(yè)管理運營市場來看，企業(yè)的管理決策對物業(yè)管理的認識，大多停留在平面的服務層面上，如設(shè)夜行燈、安排門衛(wèi)值班等等，雖然是必須的，但這種平面式的服務內(nèi)容缺乏想象，沒有獨創(chuàng)，往往是事倍功半，工作效率低下，不能滿足業(yè)主的各種需求。 病因在于物業(yè)管理公司內(nèi)部管理運營結(jié)構(gòu)不合理，管理技術(shù)落后，首先是觀念沒有徹底改變，傳統(tǒng)型管理占主導地位，雖然強調(diào)了服務，但因其是平面式的，有"表"沒有及"里"，所以僅僅是解決了為業(yè)主服務這一面，而忽視了如何為業(yè)主提供高質(zhì)量服務的一面；其次，物業(yè)管理公司運營結(jié)構(gòu)軟弱，銜接不佳，內(nèi)耗大，缺乏一套系統(tǒng)的管理體系，造成業(yè)主與管理者、管理者與決策者之間的斷層空白，致使問題越積越多，處理時間越來越長，以至于問題終還是得不到解決，不了了之，使物業(yè)管理陷入疲軟無力的境地。因此，物業(yè)管理公司能實現(xiàn)有序管理的當務之急在于要迅速建立起一套規(guī)范化、標準化、反應靈敏的動態(tài)物業(yè)管理體系。 但物業(yè)管理要建立一套規(guī)范合理的運作機制并不是一件容易的事，規(guī)范而又合理的東西往往是許多經(jīng)驗的長期積累，且需經(jīng)過多年的探索驗證。而對國內(nèi)眾多物業(yè)管理公司來說，剛剛興起的這個行業(yè)讓大家多少有點趕鴨子上架的味道，且往往又是物業(yè)開發(fā)商的無奈之舉，與物業(yè)開發(fā)商多有些"血緣"關(guān)系。因此，如何迅速建立起一套適切合理的牧業(yè)管理體系，是目前物業(yè)管理公司所關(guān)注的一個重要問題。目前，國內(nèi)一些起步較早、崇尚規(guī)范經(jīng)營的物業(yè)管理公司都在嘗試導入ISO9000來建立自己的運作體系，通過一段時間的運作，已在物業(yè)管理上取得一些佳績。 對物業(yè)管理公司而言，要建立起一套物業(yè)管理體系有三個關(guān)鍵方面要注意，即管理職責、質(zhì)量體系結(jié)構(gòu)及人員和物質(zhì)資源。這三個關(guān)鍵方面的焦點是業(yè)主，只有這三個關(guān)鍵方面相互協(xié)調(diào)時，才能保證業(yè)主滿意。ISO9000的建立意在強調(diào)業(yè)主的重要，與業(yè)主接觸面上的質(zhì)量控制的重要。物業(yè)管理如不能很好控制與業(yè)主接觸面上的質(zhì)量，服務質(zhì)量就難以形成。 結(jié)合物業(yè)管理實際情況及今后的發(fā)展，據(jù)此建立起一個科學完善的"合同評審程序"，識別并確定客戶的需求，同時判斷自己是否具有滿足業(yè)主需求的能力。區(qū)分出哪些是自己能夠提供的服務項目，哪些是由外部服務組織提供的服務項目。外部伺服性服務組織的選擇，可依據(jù)實際情況建立"分包商選擇與管理程序"，以分承包方的形式進行，并將有關(guān)分包服務項目列入與分承包方簽署的分包合同或協(xié)議中。 對提供的服務按實際情況建立"服務過程查核程序"、"服務過程狀態(tài)識別程序"，"服務管理程序"進行服務質(zhì)量的全程管理，并對其結(jié)果追蹤確認。同時建立"公共設(shè)施、器材管理程序"、建立"維護保潔控制程序"、"緊急應變作業(yè)程序"、"人員進駐控制程序"和"保安駐警控制程序"，以給物業(yè)管理正常運作提供運行保障和保障。 物業(yè)ISO9001標準建立起一個開放式的信息溝通體系，如建立："客戶滿意度調(diào)查程序"、"客戶抱怨處理程序"，并通過至少每年一次對業(yè)主進行"需求的連續(xù)評審"。建立的"新服務項目企劃程序"策劃新服務項目，以向業(yè)主盡可能多提供按需服務，從而促使物業(yè)管理公司走出管理的消極狀態(tài)。 對物業(yè)管理服務中存在的問題，建立"服務的鑒別與追溯性程序"，建立"不符合服務控制程序"，建立"糾正與措施程序"等改進措施加以自我改進完善。在物業(yè)管理公司內(nèi)部管理上，可以通過實際情況建立"管理責任程序"，建立"文件與資料控制程序"，建立"機電設(shè)備控制程序"、"行政服務控制程序"，建立"進料控制程序"，建立"庫存作業(yè)管理程序"、"搬運控制程序"、"交房作業(yè)管理程序"加以內(nèi)部規(guī)范管理；通過建立"質(zhì)量記錄管理程序"如實記錄運行中的活動結(jié)果，并妥善保存這些記錄，以提供作為內(nèi)部及第三方審核的證據(jù)；并建立"統(tǒng)計技術(shù)管理程序"對這些質(zhì)量記錄加以統(tǒng)計并進行技術(shù)分析。同時，通過建立"內(nèi)部管理審核程序"以完善內(nèi)部管理審核體系。 在人力資源的配備上，根據(jù)實際工作需要設(shè)置部門和人員，要求建立"工作職責說明書"，規(guī)定定量、定性的服務內(nèi)容和服務應達到的水準，避免人浮于事的弊端。并按ISO9001標準之建立"培訓管理程序"，對全體員工進行物業(yè)管理基本知識、崗位任職資格等培訓，并進行資格確認，以保證公司員工對公司完善管理、公司發(fā)展的適應，使物業(yè)管理公司在建好一個企業(yè)的同時，更培養(yǎng)鍛煉了一支隊伍。 物業(yè)ISO9000認證體系是一種從管理模式向服務模式進化的體系，它所強調(diào)的是將服務作為一種商品，確保被服務者在使用過程中的滿意程度，是一種服務質(zhì)量承諾的兌現(xiàn)，強調(diào)人對人的服務，是一個為業(yè)主提供綜合性整合化服務的系統(tǒng)。這個體系的建立將使物業(yè)管理逐步朝為業(yè)主按需提供服務的理想化方向發(fā)展，并以其全新體制的優(yōu)勢促使物業(yè)管理真正成為產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟活動，以塑造眾多的需求群體和拉動巨大的需求市場，以此影響、優(yōu)化物業(yè)管理的市場環(huán)境，推動物業(yè)管理的發(fā)展。

GJ9001C認證審核重點 質(zhì)量部工作 內(nèi)外因素識別，風險和機遇識別，相關(guān)方的期望，變更管理 來料質(zhì)量統(tǒng)計，不合格處置及供應商改進 檢驗計劃，來料檢驗，過程檢驗，出廠檢驗，不合格品處理置及糾正措施 質(zhì)量信息管理，過程，成品合格率統(tǒng)計及糾正措施 計量臺帳及核對，計量委外資質(zhì) 第二方審核及整改(供應商)，內(nèi)審，管評 售后服務，投訴及改進 工藝紀律檢查 質(zhì)量體系年度改進計劃，質(zhì)量計劃 采購部工作 職責權(quán)限，目標及完成情況，設(shè)備選型，設(shè)備和物資采購詢價，合格供方選擇評定及再評定，新供應商開發(fā)，合格供應商名錄，供 應商資格取消，外程及控制，釆購訂單，供方提供的財產(chǎn)(供方需要回收的物資)，供方業(yè)績評價，供方處罰及改進，內(nèi)外因素 識別，風險和機遇識別，相關(guān)方的期望，變更管理。 銷售部工作 職責權(quán)限，目標及完成情況，客戶詢價，報價控制在20％以內(nèi)，客戶變更信息如何溝通傳達，銷售額及業(yè)績，訂單清單，合同評審 ，合同履約情況，售后服務，客戶拜訪計劃，顧客的財產(chǎn)，投訴，顧客滿意度，內(nèi)外因素識別，風險和機遇識別，相關(guān)方的期望， 變更管理。 研發(fā)部工作 職責權(quán)限，目標及完成情況，報價，顧客的財產(chǎn)(客戶提供的樣品)，新品設(shè)計清單，設(shè)計任務的審批，新品設(shè)計任務策劃分工及職 責，輸入及轉(zhuǎn)化需要時顧客確認(樣品，圖紙，法律法規(guī)的要求，顧客要求(口頭和文字兩種)，顧客未說明產(chǎn)品必需的使用要求)， 設(shè)計評審(使用的方法，使用方案，設(shè)計流程包括軟件程序等等)，輸入與輸出核對表，設(shè)計驗證(檢驗測試，計算書注明公式出處) ，設(shè)計確認(客戶使用報告，客戶回訪確認)，設(shè)計變更(評審需要時需要客戶認可)，新產(chǎn)品的試制策劃(準備，工藝評審，首件確認 ，終質(zhì)量評審)，模擬實況及壽命試驗的策劃(試驗計劃，試驗準備，組織實施試驗計劃，收集數(shù)據(jù)進行統(tǒng)計分析，模擬實況條件 試驗及再試驗時限必須在客戶認可的試驗機構(gòu)試驗)，防錯措施應用，有關(guān)特性(可靠性、維修性、保障性、測試性、性和環(huán)境 適應性)，技術(shù)狀態(tài)管理，上述過程需要時釆取的糾正措施，內(nèi)外因素識別，風險和機遇識別，相關(guān)方的期望，變更管理。 生產(chǎn)部工作 職責權(quán)限，目標及完成情況，資源情況及產(chǎn)能，防錯措施，工藝紀律檢查，生產(chǎn)策劃(物料組織，任務指派，完成時限，注意點，檢 查完成情況)，設(shè)備驗收，設(shè)備臺帳，設(shè)備完好率，設(shè)備精度檢測，設(shè)備備品備件，設(shè)備點檢，設(shè)備維護保養(yǎng)，關(guān)鍵設(shè)備管理，特殊 過程確認再確認，操作規(guī)程，操作規(guī)程，人員資格上崗要求，AB頂崗，需要時釆取糾正措施，內(nèi)外因素識別，風險和機遇 識別，相關(guān)方的期望，變更管理。 現(xiàn)場： 方針、目標及完成情況，5S，工作環(huán)境，質(zhì)量意識，生產(chǎn)指令，工藝執(zhí)行，設(shè)備點檢，控制點執(zhí)行，檢驗執(zhí)行，人員資格，操作規(guī) 程執(zhí)行，計量器具，標識，產(chǎn)品防護(有無包裝破損等現(xiàn)象)，工裝模具臺帳，工藝及檢驗等記錄。 工程部工作 職責權(quán)限，目標及完成情況，工藝文件圖紙檢驗規(guī)范清單，文件管理，新工藝驗證，質(zhì)量計劃，采購文件，控制計劃，關(guān)鍵質(zhì)量特 性，特殊過程，防錯措施，內(nèi)外因素識別，風險和機遇識別，相關(guān)方的期望，變更管理。 行財部工作 目標及完成情況，職責權(quán)限(抽幾個崗位是否賦予相應的質(zhì)量職責權(quán)限)，組織機構(gòu)，文件管理，文件年度評審，外來文件及查新， 法律法規(guī)臺帳及合規(guī)評價，人力資源發(fā)展規(guī)劃，技術(shù)人員數(shù)量及構(gòu)成，各類人員考核評價，培訓，人員能力(抽幾個崗位對應任職條 件是否符合)，質(zhì)量意識，內(nèi)外部溝通方式，組織的知識清單，公司發(fā)展戰(zhàn)略和質(zhì)量方針，目標分解及措施，產(chǎn)品設(shè)計開發(fā)許可，保 密管理及檢查，法人資質(zhì)，工作場所，管理制度(經(jīng)營管理、技術(shù)管理、質(zhì)量管理、人事管理、財務管理、保密管理、管理、環(huán) 保管理)，科技管理，財務管理制度，財務機構(gòu)和會計人員，資金運行狀況，資產(chǎn)管理狀況，相關(guān)經(jīng)費管理，遵紀守法，技術(shù)服務保 障，社會責任，內(nèi)外因素識別，風險和機遇識別，相關(guān)方的期望，變更管理，倉庫(5S，帳卡物一致，理廢及實物質(zhì)量狀態(tài)盤存，產(chǎn) 品防護，標識)。 其他 質(zhì)量體系范圍，體系文件完整性及刪減無責說明，領(lǐng)導的作用，以顧客為關(guān)注焦點，質(zhì)量體系策劃。 評分