堅持機構認可原則 針對申請認證組織的審核范圍，首先確認是否在本機構的認可范圍內，如果在機構認可范圍內，可予以受理；如果不在機構認可范 圍內，則不予以受理，本著對機構負責的原則，不越紅線并堅守認證底線來初步確定能否受理申請認證組織的審核范圍為首要原則 。 堅持法人實體原則 基于上述審核范圍的表述，且在認證機構認可的范圍內，同時申請認證組織還必須是一個能夠承擔法律責任的實體，即具有法人資 格的企事業(yè)單位。 堅持許可資質原則 結合申請認證組織提供的營業(yè)執(zhí)照或許可資質/環(huán)評驗收材料/相關職業(yè)危險性評價等有效資質，來確定申請認證組織的審 核范圍，即以申請認證組織的營業(yè)執(zhí)照給予的業(yè)務范圍為前提條件，當涉及資質時，結合資質與申請組織的實際運行情況進行確定 審核范圍，但一定不能超過營業(yè)執(zhí)照/許可資質的范圍，根據(jù)申請認證組織提供的相應產品/服務范圍所執(zhí)行的標準，特別是對其工 藝流程進根據(jù)行判斷，據(jù)此分析申請認證組織的產品或服務是什么；與其進行必要的溝通達成一致后，終確定申請認證組織的審 核范圍，并為專業(yè)小類代碼的給定和專業(yè)技術人員的支持提供依據(jù)和參考。 堅持先“評”后“簽”原則 即受理評審后才能簽訂認證合同的原則：審核范圍一經確定并完成合同評審的流程后，才能與申請認證組織簽訂認證合同，并為后 續(xù)審核策劃、審核委派以及后續(xù)審核提供中心線索，并奠定良好的審核基礎。 堅持關系證明原則 關系說明主要是指建立一套管理體系的多名稱、多場所的評審界定，包括但不限于出資情況說明、公司章程、驗資報告、法人及管 理層等具體相互關聯(lián)的證明性的文件說明，以確認實施合同評審相關工作，并按《多場所認證機構認可規(guī)則》的相關規(guī)定進行受理 評審。 對申請認證組織審核范圍的界定示例 示例1：聚乙烯吹塑薄膜包裝袋的生產（產品僅限出口） 此申請認證組織實際生產的產品不在國內進行銷售，也就是說在國內進行生產，而此組織執(zhí)行的是出口國的相關法律法規(guī)及顧客要 求及相關標準，直接定向銷往國外。這種情況下，企業(yè)不需要國內的相關資質，同時在審核范圍的后面加上限定（產品僅限出 口），也就是說，企業(yè)按這個范圍內生產的產品不能在國內進行銷售；同時，申請認證組織還應提供《對外貿易經營者備案登記表 》。 示例2：電線電纜（涉及許可要求的按全國工業(yè)產品生產許可證、 強制性產品認證為準）的生產 此申請認證組織實際生產的電線電纜產品品種較多，且也都取得了相應的許可證和CCC，那么在這種情況下，考慮到后續(xù)認證證 書的打印，在無法全部列明的條件下，應采用限定的條件進行審核范圍內的界定，同時規(guī)避機構的風險。 示例3：汽車零部件（涉及 生產許可要求及CCC認證要求的產品除外）的生產 申請認證組織生產的汽車零部件不在CCC認證范圍內，且也不生產CCC認證范圍內的汽車零部件的產品，不涉及許可證的產品，為規(guī) 避認證風險，故進行此范圍的限定。 示例4：石油化工產品（不含危險化學品、易燃易爆品及劇毒品）的生產 申請認證組織生產的化工產品主要應用在石油行業(yè)且不在危險化學品名錄，同時也不需要取得危險化學品生產許可證的，以此方法 來進行明示告知；由于化工產品本身具有危險性，或與其他物質組合具有燃爆的風險，為避免發(fā)生危險，需要采取明示的方式對審 核范圍進行限定，以控制機構的風險。 示例5：電梯的安裝和維修（特種設備許可資質范圍內） 企業(yè)的特種設備許可證資質中給定的范圍為：乘客電梯、載貨電梯、雜物電梯、自動扶梯、觀光電梯、自動人行道、無機房電梯； 之所以加括號范圍內的限定，是因為企業(yè)的營業(yè)執(zhí)照上比資質上的范圍要大，如：比資質中多了液壓電梯，故對申請認證組織的審 核范圍進行限定。 圖片 審核范圍確定好后為后續(xù)認證流程中的各階段提供方向 圖片 從審核方案策劃及審核委派活動來看，以確定好的審核范圍為出發(fā)點，策劃此申請認證組織周期內的具有特定目標的一組（一次或 多次）審核的安排。根據(jù)此審核策劃方案確定每一次的審核委派具有專業(yè)性，特別是對多名稱、多場所的申請認證組織的審核方案 的策劃過程中，要結合申請認證組織的審核范圍情況策劃出初審/再認證、監(jiān)督審核的抽樣方案進行一一策劃，以滿足多場所組織審 核策劃的實施相關要求。 從現(xiàn)場審核活動看，專業(yè)審核員對現(xiàn)場審核范圍進行審核把控，并從其專業(yè)性的角度，結合標準條款進行專業(yè)過程的審核，可 做到審核、專業(yè)、有效。 從認證評定角度來看，相關專業(yè)的審定評議老師對審核案卷進行審定，并圍繞審核范圍以及專業(yè)過程，對審核范圍的審核是否 進行回卷后的把控， 從專業(yè)評議老師的角度，根據(jù)已審核的范圍及審核結論確定并批準終的認證范圍，即能否授予 認證的過程。由此可以看出，雖然審核范圍和認證范圍是不同的兩個概念，但是兩者具有密切的聯(lián)系，審核范圍是依據(jù)認證機 構的認證范圍來確定的，而認證范圍又是根據(jù)審核范圍和終的認證結論而確定的。 可以說，審核范圍終要轉化為認證范圍，認證范圍是申請認證組織持續(xù)改進的方向。申請認證組織所設過程或者部門職責都是以 此為主旨的認證范圍中的產品或者服務進行服務的。如以下圖所示QMS標準條款，來分析申請認證組織的審核范圍，申請認證組織所 設的各部門都是圍繞審核范圍且與標準條款完全融合來進行的。 圖片 獲取充分、有效的審核證據(jù)可以得出合理的審核結論，并終來支撐此審核范圍的適宜、充分、有效。 管理體系是一個持續(xù)發(fā)展的動態(tài)系統(tǒng)。申請認證組織即使通過合同評審，可能還會在現(xiàn)場審核過程以及監(jiān)督、再認證審核過程中都 會發(fā)生變化，如：申請范圍調整描述，或擴大、縮小、變更等情況的發(fā)生，這就要求重新進行審核范圍的評審界定，或者在審核前 調整合同評審及審核策劃方案，以保證以審核范圍為主線的審核案卷符合認證審核的相關要求。

物業(yè)管理作為物業(yè)的后期管理，是確保物業(yè)保值增值的重要手段。在我國，物業(yè)管理尚屬起步晚的"朝陽產業(yè)"， 但從目前物業(yè)管理運營市場來看，企業(yè)的管理決策對物業(yè)管理的認識，大多停留在平面的服務層面上，如設夜行燈、安排門衛(wèi)值班等等，雖然是必須的，但這種平面式的服務內容缺乏想象，沒有獨創(chuàng)，往往是事倍功半，工作效率低下，不能滿足業(yè)主的各種需求。 病因在于物業(yè)管理公司內部管理運營結構不合理，管理技術落后，首先是觀念沒有徹底改變，傳統(tǒng)型管理占主導地位，雖然強調了服務，但因其是平面式的，有"表"沒有及"里"，所以僅僅是解決了為業(yè)主服務這一面，而忽視了如何為業(yè)主提供高質量服務的一面；其次，物業(yè)管理公司運營結構軟弱，銜接不佳，內耗大，缺乏一套系統(tǒng)的管理體系，造成業(yè)主與管理者、管理者與決策者之間的斷層空白，致使問題越積越多，處理時間越來越長，以至于問題終還是得不到解決，不了了之，使物業(yè)管理陷入疲軟無力的境地。因此，物業(yè)管理公司能實現(xiàn)有序管理的當務之急在于要迅速建立起一套規(guī)范化、標準化、反應靈敏的動態(tài)物業(yè)管理體系。 但物業(yè)管理要建立一套規(guī)范合理的運作機制并不是一件容易的事，規(guī)范而又合理的東西往往是許多經驗的長期積累，且需經過多年的探索驗證。而對國內眾多物業(yè)管理公司來說，剛剛興起的這個行業(yè)讓大家多少有點趕鴨子上架的味道，且往往又是物業(yè)開發(fā)商的無奈之舉，與物業(yè)開發(fā)商多有些"血緣"關系。因此，如何迅速建立起一套適切合理的牧業(yè)管理體系，是目前物業(yè)管理公司所關注的一個重要問題。目前，國內一些起步較早、崇尚規(guī)范經營的物業(yè)管理公司都在嘗試導入ISO9000來建立自己的運作體系，通過一段時間的運作，已在物業(yè)管理上取得一些佳績。 對物業(yè)管理公司而言，要建立起一套物業(yè)管理體系有三個關鍵方面要注意，即管理職責、質量體系結構及人員和物質資源。這三個關鍵方面的焦點是業(yè)主，只有這三個關鍵方面相互協(xié)調時，才能保證業(yè)主滿意。ISO9000的建立意在強調業(yè)主的重要，與業(yè)主接觸面上的質量控制的重要。物業(yè)管理如不能很好控制與業(yè)主接觸面上的質量，服務質量就難以形成。 結合物業(yè)管理實際情況及今后的發(fā)展，據(jù)此建立起一個科學完善的"合同評審程序"，識別并確定客戶的需求，同時判斷自己是否具有滿足業(yè)主需求的能力。區(qū)分出哪些是自己能夠提供的服務項目，哪些是由外部服務組織提供的服務項目。外部伺服性服務組織的選擇，可依據(jù)實際情況建立"分包商選擇與管理程序"，以分承包方的形式進行，并將有關分包服務項目列入與分承包方簽署的分包合同或協(xié)議中。 對提供的服務按實際情況建立"服務過程查核程序"、"服務過程狀態(tài)識別程序"，"服務管理程序"進行服務質量的全程管理，并對其結果追蹤確認。同時建立"公共設施、器材管理程序"、建立"維護保潔控制程序"、"緊急應變作業(yè)程序"、"人員進駐控制程序"和"保安駐警控制程序"，以給物業(yè)管理正常運作提供運行保障和保障。 物業(yè)ISO9001標準建立起一個開放式的信息溝通體系，如建立："客戶滿意度調查程序"、"客戶抱怨處理程序"，并通過至少每年一次對業(yè)主進行"需求的連續(xù)評審"。建立的"新服務項目企劃程序"策劃新服務項目，以向業(yè)主盡可能多提供按需服務，從而促使物業(yè)管理公司走出管理的消極狀態(tài)。 對物業(yè)管理服務中存在的問題，建立"服務的鑒別與追溯性程序"，建立"不符合服務控制程序"，建立"糾正與措施程序"等改進措施加以自我改進完善。在物業(yè)管理公司內部管理上，可以通過實際情況建立"管理責任程序"，建立"文件與資料控制程序"，建立"機電設備控制程序"、"行政服務控制程序"，建立"進料控制程序"，建立"庫存作業(yè)管理程序"、"搬運控制程序"、"交房作業(yè)管理程序"加以內部規(guī)范管理；通過建立"質量記錄管理程序"如實記錄運行中的活動結果，并妥善保存這些記錄，以提供作為內部及第三方審核的證據(jù)；并建立"統(tǒng)計技術管理程序"對這些質量記錄加以統(tǒng)計并進行技術分析。同時，通過建立"內部管理審核程序"以完善內部管理審核體系。 在人力資源的配備上，根據(jù)實際工作需要設置部門和人員，要求建立"工作職責說明書"，規(guī)定定量、定性的服務內容和服務應達到的水準，避免人浮于事的弊端。并按ISO9001標準之建立"培訓管理程序"，對全體員工進行物業(yè)管理基本知識、崗位任職資格等培訓，并進行資格確認，以保證公司員工對公司完善管理、公司發(fā)展的適應，使物業(yè)管理公司在建好一個企業(yè)的同時，更培養(yǎng)鍛煉了一支隊伍。 物業(yè)ISO9000認證體系是一種從管理模式向服務模式進化的體系，它所強調的是將服務作為一種商品，確保被服務者在使用過程中的滿意程度，是一種服務質量承諾的兌現(xiàn)，強調人對人的服務，是一個為業(yè)主提供綜合性整合化服務的系統(tǒng)。這個體系的建立將使物業(yè)管理逐步朝為業(yè)主按需提供服務的理想化方向發(fā)展，并以其全新體制的優(yōu)勢促使物業(yè)管理真正成為產業(yè)經濟活動，以塑造眾多的需求群體和拉動巨大的需求市場，以此影響、優(yōu)化物業(yè)管理的市場環(huán)境，推動物業(yè)管理的發(fā)展。