房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)是房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營活動的組織者和承擔者，擔負著開發(fā)過程的組織、指揮、協(xié)調(diào) 與控制的職能。房地產(chǎn)開發(fā)是指取得土地使用權(quán)并在其上改造、生產(chǎn)和建設(shè)的過程，它的根本原料是 土地，它的產(chǎn)品是不動產(chǎn)（包括土地和建筑物）。經(jīng)營是指在開發(fā)的全過程中運籌資金、開辟市場、 組織指揮生產(chǎn)、進行銷售和服務(wù)的經(jīng)濟活動。從房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的職員組成、業(yè)務(wù)特點看，這類企業(yè) 是間接的生產(chǎn)指揮者，是向顧客提供房地產(chǎn)產(chǎn)品和服務(wù)的經(jīng)營者，而不是實物產(chǎn)品的生產(chǎn)者。 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)處理好企業(yè)與外部的關(guān)系，包括企業(yè)與 、企業(yè)與企業(yè)、企業(yè)與顧客之間的 關(guān)系，企業(yè)絕大多數(shù)職員從事的工作也是處理和協(xié)調(diào)這種關(guān)系。 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的對外經(jīng)營活動是通過內(nèi)部管理來實現(xiàn)的。圍繞經(jīng)營活動所進行的計劃、指揮、 協(xié)調(diào)、監(jiān)督和檢查等工作就是ISO9000族質(zhì)量管理和質(zhì)量保證標準所指的對象。因此，房地產(chǎn)開發(fā)企 業(yè)的貫標認證應(yīng)側(cè)重于經(jīng)營質(zhì)量和服務(wù)質(zhì)量，而非針對實物產(chǎn)品——房產(chǎn)品的質(zhì)量。 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的內(nèi)部行為和活動過程 ISO9000認證的重點是房產(chǎn)品質(zhì)量，也是企業(yè)管理和貫標認證的終目標。從表面看，房地 產(chǎn)開發(fā)企業(yè)派出的專門人員或委托工程監(jiān)理公司到施工現(xiàn)場進行質(zhì)量監(jiān)督，對施工組織設(shè)計和施工工 藝工序進行的確認和改進，對直接影響房產(chǎn)品實體質(zhì)量的人、機、料、法、環(huán)五大因素進行的監(jiān)督管 理，對產(chǎn)品的過程質(zhì)量進行的檢查（隱蔽工程檢查、中間驗收等），對終產(chǎn)品進行的多道驗收（竣 工驗收、交付驗收和綜合驗收等），似乎是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)參與了實物產(chǎn)品的生產(chǎn)，并對自己經(jīng)營的 房產(chǎn)品實體質(zhì)量進行了直接調(diào)控。其實，即使房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在施工現(xiàn)場查出了質(zhì)量批漏，改進了施 工工藝，提高了房產(chǎn)品實物質(zhì)量，也不意味著這種現(xiàn)場監(jiān)督檢查是房產(chǎn)品質(zhì)量提高的決定因素，房產(chǎn) 品實物質(zhì)量的形成過程也不會成為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的內(nèi)部過程或與分承包方的共同生產(chǎn)過程。 不論是過程控制、檢驗和試驗、不合格品控制、糾正和措施要素，都是針對企業(yè)的內(nèi)部過程 和活動。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與施工承包方及顧客的聯(lián)系主要通過合同的形式實現(xiàn)：通過采購合同完成與 承包方之間的產(chǎn)品交付、資金支付、信息聯(lián)系和反饋；通過銷售合同完成與顧客之間的產(chǎn)品交付、資 金支付、信息聯(lián)系和反饋等。因此，房產(chǎn)品實物質(zhì)量的形成過程是在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)內(nèi)部過程之外完 成的，不是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)貫標認證的重點，其重點是內(nèi)部行為和活動過程。 企業(yè)監(jiān)督管理行為屬于采購的范疇 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與分承包方簽訂的工程承包合同規(guī)定，分承包方有要求發(fā)包方進行隱蔽工程質(zhì)量 驗收檢查的權(quán)利，也賦予了發(fā)包方有隨時檢查分承包方作業(yè)質(zhì)量和進度的權(quán)利。同時，合同也規(guī)定了 分承包有完成施工作業(yè)、交付房產(chǎn)品的義務(wù)，發(fā)包方有向分承包方支付酬金的義務(wù)。所以，合同的執(zhí) 行過程對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來講是一種采購過程。 ISO 9000族標準規(guī)定了采購要素，其中有采購驗證的要求。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對施工現(xiàn)場的監(jiān)督檢 查就屬于這種采購驗證的行為，只不過因為建筑的產(chǎn)品特性不同于一般產(chǎn)品，這種采購驗證過程相對 復(fù)雜、特殊和重要。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對所有隱蔽工程的驗收、中間的工程檢驗和竣工驗收等都是對采 購產(chǎn)品質(zhì)量的確認和驗證行為，與一般普通產(chǎn)品的進貨檢驗和采購驗證的性質(zhì)相同。 房地產(chǎn)ISO9000認證應(yīng)將其所從事的施工過程質(zhì)量控制、進度控制和投資控制歸入采購控制要素。 根據(jù)監(jiān)理合同完成對監(jiān)理方所提供服務(wù)的采購 開發(fā)商聘請監(jiān)理公司來履行對房屋質(zhì)量的控制是一種趨勢。監(jiān)理方與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)簽訂監(jiān)理委 托合同，規(guī)定由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)支付酬金，由監(jiān)理方代表房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)完成施工監(jiān)理任務(wù)。 監(jiān)理委托合同也屬于采購的范疇。施工承包合同采購的是包括承包方服務(wù)在內(nèi)的實物房產(chǎn)品，監(jiān) 理委托合同采購的是一種由監(jiān)理方提供的服務(wù)。因此，應(yīng)通過委托合同，把本屬于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的 采購及采購驗證工作轉(zhuǎn)化為企業(yè)的外部過程。同樣，施工合同中規(guī)定的應(yīng)由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)承擔的對 房產(chǎn)品的采購驗證責任，絕大部分也可以通過委托合同由監(jiān)理方承擔。所以，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在貫標 認證中應(yīng)該謹慎而正確地處理好對監(jiān)理方所提供服務(wù)的采購控制。 提高開發(fā)經(jīng)營的服務(wù)質(zhì)量 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)是經(jīng)營企業(yè)而非生產(chǎn)企業(yè)，雖然提供的是質(zhì)量要求高的房產(chǎn)品，但改變不了經(jīng)營 服務(wù)的根本性質(zhì)。就像施工承包和監(jiān)理委托一樣，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)主要通過一系列合同間接完成工作 過程，如地質(zhì)勘測委托、工程設(shè)計委托、形象策劃委托、市場調(diào)查委托、動遷和征地委托、銷售和物 業(yè)管理委托等。隨著房地產(chǎn)市場的發(fā)展和分工的日益專業(yè)化，許多過程都將越來越多地通過委托專業(yè) 機構(gòu)來完成。房地產(chǎn)ISO9000認證應(yīng)越來越側(cè)重于對合同的管理，通過對企業(yè)履行合同過程的質(zhì)量的 控制，達到間接控制實物產(chǎn)品質(zhì)量的終目的，更好地為顧客服務(wù)。

哪些項目需要形成過程，哪些項目只需要有文件即可？（IATF16949的理解） 在IATF16949中，這些項目需要形成過程： 1、產(chǎn)品的管理 2、管理校準/驗證記錄 3、人員培訓(xùn)需求、質(zhì)量意識的管理 4、內(nèi)部審核人員的能力 5、員工授權(quán)和激勵過程 6、記錄的保存管理 7、顧客工程規(guī)范的管理 8、特殊特性的識別和管控 9、供應(yīng)商的選擇過程 10、供應(yīng)商的控制類型和程度 11、采購品的法律法規(guī)的符合性 12、供應(yīng)商的監(jiān)視 13、二方審核 14、生產(chǎn)維護 15、認證標識和可追溯性管理 16、產(chǎn)品和生產(chǎn)過程更改的控制 17、過程控制臨時更改的管理 18、返工產(chǎn)品的控制，驗證對原規(guī)范的符合性 19、返修產(chǎn)品的控制，驗證對規(guī)范的符合性 20、不合格品的處置過程 21、內(nèi)部審核過程（方案、計劃、實施記錄、糾正措施） 22、問題解決過程 23、適當防錯方法的使用。 24、持續(xù)改進過程

ISO10012認證審核中的問題點 因為測量管理體系的目標就是對由于測量設(shè)備的失準和測量過程的失控可能產(chǎn)生的不正確的測量結(jié)果進行防范和控制以 限度地降低風險。測量管理體系審核中共性的問題具體闡述如下： ? 1 測量過程控制 ? 測量過程控制是ISO10012:2003標準的一個發(fā)展。因此，企業(yè)建立新的測量管理體系區(qū)別于過去的計量檢測體系中根本的地方就是在是否實現(xiàn)了對測量過程的控制，如果企業(yè)建立的測量管理體系只對測量設(shè)備進行有效管理，而缺乏對計量過程進行控制，那么就不一定能完全保證測量結(jié)果數(shù)據(jù)始終保持準確和一致。測量過程的控制可區(qū)別為重要（含高度）測量過程和一般測量過程控制，這有利于確保測量過程受控，又節(jié)約投入的資源。 ? 適用于高度測量過程控制的有：關(guān)鍵性的測量過程（包括產(chǎn)品檢驗、試驗、化驗等領(lǐng)域）；復(fù)雜的測量過程（包括在線工藝過程等領(lǐng)域）；對保證生產(chǎn)的測量（包括易爆、易燃、有害領(lǐng)域）；昂貴代價的測量過程（包括進出關(guān)口結(jié)算、配料等領(lǐng)域）。 ? 適用于一般測量過程控制的有，對于非關(guān)鍵的零部件的簡單測量。對測量過程實施控制的主要方法有高度測量控制方法：（包括核查標準、控制圖、統(tǒng)計技術(shù)等）；一般測量控制方法：（包括重復(fù)測量、留樣再測、特性分析、設(shè)備抽檢、環(huán)境監(jiān)測、人員監(jiān)督等），以減少和由于異常故障，出現(xiàn)錯誤的測量結(jié)果。 ? 2 計量確認過程的監(jiān)視與計量過程的監(jiān)視的區(qū)別 ? 這主要是監(jiān)視的對象不同，前者是對測量設(shè)備而言，后者是對測量過程而言。測量設(shè)備的監(jiān)視是監(jiān)視其特性和要求的符合性；測量過程的監(jiān)視是監(jiān)視其過程符合規(guī)定的能力（人員操作技能、設(shè)備的配置、環(huán)境條件、測量方法、文件（軟件）等是否滿足測量要求）。監(jiān)視實際上是有效控制測量過程和持續(xù)改進測量管理體系的有效途徑。監(jiān)視應(yīng)制定所用方法如（核查、比對、統(tǒng)計技術(shù)、審核、顧客滿意調(diào)查、定期檢查、驗證證明文件等），并應(yīng)做好監(jiān)視記錄。目前，在審核中發(fā)現(xiàn)對監(jiān)視出現(xiàn)的不符合項也占有一定比例。 ? 3 必須掌握兩個關(guān)鍵 ? 關(guān)鍵一是企業(yè) 管理者必須高度重視和認清測量管理體系的作用和目的，必須親自抓，才能實現(xiàn)統(tǒng)一管理，才能為實現(xiàn)方針和目標提供必要的資源保障。 ? 關(guān)鍵二是企業(yè)必須全員參加，因為測量過程控制涉及各個部門，需要搞好培訓(xùn)，對照標準逐條落實，使員工能以主人翁的責任感正確處理和解決測量過程出現(xiàn)的問題。 ? 4 需要掌握兩個難點 ? 難點一是ISO10012:2003標準指出：“測量管理體系覆蓋的每一個測量過程都應(yīng)評價測量不確定度。”因此，要求企業(yè)計量職能部門人員需要掌握測量不確定度的概念和基本分析方法，使企業(yè)計量向國際水平靠攏，保證新的測量管理體系的質(zhì)量。 ? 難點二是將顧客的測量要求轉(zhuǎn)化為計量要求。因此，要求企業(yè)有關(guān)人員需要具有掌握生產(chǎn)工藝過程知識和計量綜合知識，以便準確表述預(yù)期用途。 ? 5 開展企業(yè)測量管理體系認證審核的效果 ? 5.1 通過審核，了企業(yè)計量管理和檢測水平，使企業(yè)的計量檢測能力對質(zhì)量管理、成本管理、節(jié)能降耗、企業(yè)效率發(fā)揮了重要技術(shù)保障作用。 5.2 通過審核，使企業(yè)在測量設(shè)備管理基礎(chǔ)上建立對測量過程的控制體系，加強對計量數(shù)據(jù)的持續(xù)監(jiān)控，極大地減少了企業(yè)因測量不準造成的風險和后果。 5.3 通過審核，使企業(yè)建立現(xiàn)代計量檢測體系，以便能夠適應(yīng)經(jīng)濟和科學發(fā)展的需要，對企業(yè)市場競爭能力，參與國內(nèi)外招標、簽訂合同時具有穩(wěn)定的計量基礎(chǔ)保證作用。 5.4 通過審核，使企業(yè)計量實驗室環(huán)境條件得到改善。配置了相應(yīng)的恒溫設(shè)施，并對影響實驗室的區(qū)域進行了有效隔離，確保了實驗室的良好工作環(huán)境。 5.5 通過審核，進一步規(guī)范了企業(yè)能源計量器具的配備和準確度等級要求，有效地對企業(yè)開展節(jié)能降耗、生產(chǎn)經(jīng)營、領(lǐng)導(dǎo)決策提供了更為準確可靠、穩(wěn)定有效的測量數(shù)據(jù)。 ? 6 需高度控制的測量過程范圍 ? 在測量管理體系現(xiàn)場審核過程中發(fā)現(xiàn)，某些企業(yè)列出的需高度控制的測量過程一覽表上只反映了產(chǎn)品制造和質(zhì)量檢驗范圍內(nèi)的測量過程，而未將經(jīng)營管理、、環(huán)保等方面的測量過程列入高度控制。 ? 例如某機械制造廠生產(chǎn)過程中所用的專用校對塞規(guī)是自制的，精度要求到微米級，且專用校對塞規(guī)的檢測是用高精度的三坐標測量儀進行的。該企業(yè)在建立測量管理體系時只將產(chǎn)品在生產(chǎn)制造過程中和質(zhì)量檢驗過程中的檢測列入需高度控制的測量過程，卻未將專用校對塞規(guī)在生產(chǎn)制造過程中和質(zhì)量檢驗過程中的檢測列入需高度控制的測量過程。試想：如果專用校對塞規(guī)的檢測結(jié)果有誤，那用該專用校對塞規(guī)檢測的產(chǎn)品質(zhì)量如何得以保證？ ? 也就是說，該產(chǎn)品的檢測結(jié)果就會存在一定的風險。作為建立測量管理體系的企業(yè)就應(yīng)該將專用校對塞規(guī)在生產(chǎn)制造過程中和質(zhì)量檢驗過程中的檢測列入高度控制的范圍以確保產(chǎn)品的檢測結(jié)果準確無誤。GB/T19022-2003/ISO 10012：2003《測量管理體系 測量過程和測量設(shè)備的要求》（以下簡稱ISO 10012）的7.2.2測量過程設(shè)計中的“指南”已說明“高度的測量過程控制對那些包含有關(guān)鍵性的復(fù)雜的測量系統(tǒng)，對保證生產(chǎn)的測量以及由于測量結(jié)果不正確會引起后續(xù)的昂貴代價的測量來說是合適的”。即需高度控制的測量過程不應(yīng)該僅僅局限在產(chǎn)品制造和質(zhì)量檢驗范圍，而應(yīng)包括企業(yè)的經(jīng)營管理、能源管理、生產(chǎn)管理、職業(yè)管理、環(huán)境管理以及產(chǎn)品制造前的準備工作等方面的測量過程。 ?